همانطور که می‌دانید سرقفلی حقی است که بر اساس آن مالک با پرداخت اجاره بهای بسیار کم از ملک تجاری استفاده می‌کند و دعاوی این حوزه در حیطه تخصص وکیل سرقفلی است. حق سرقفلی یکی از حقوق رایج و پر هزینه در املاک تجاری می‌باشد که باعث واگذاری اختیارات مالک سرقفلی به دارنده آن شده و یک حق اولویت برای دارنده آن نسبت به سایر افراد به وجود می‌آورد که می‌تواند از انتقال آن به دیگران جلوگیری کند. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت پاسخ سوالات خود از طریق شماره 02122097090 با ما تماس بگیرید. در این مقاله بر آنیم تا به بررسی اختیارات مالک سرقفلی بپردازیم. با ما همراه باشید.
سند سرقفلی
نکته بسیار جالب در خصوص سند سرقفلی این است که گاهی ارزش سند سرقفلی و حق مورد معامله طی آن سند از ارزش ملکی که آن حق را دارا می‌باشد بیشتر است. همچنین افراد زیادی با پرداخت مبلغ‌های کلان در پی تحصیل آن حق با توجه به منافع تجاری بالای آن هستند. با انتقال سند سرقفلی در اداره ثبت مالک جدید از تمام اختیارات مالک سرقفلی بهره‌مند می‌شود. این اختیارات در صورت انتقال سند آن در اداره ثبت و به صورت رسمی می‌باشد.
سند سرقفلی هم دو نوع می‌باشد. این دو نوع از قرار زیر است:
- نوع اول در دفترخانه و با تراضی طرفین صورت می‌گیرد.
- نوع دوم با حکم دادگاه و سپس مراجعه به دفترخانه انجام می‌شود.
تنظیم این اسناد مطابق با قانون است. انتقال اسناد به دو صورت انتقال ملک و سرقفلی و یا صرف انتقال سرقفلی انجام می‌شود.
معنی مالکیت سرقفلی چیست؟
برای ورود به بحث اختیارات مالک سرقفلی ابتدا این حق را بررسی می کنیم.
یکی از حقوقی که از املاک تجاری ناشی می شود و در بین صاحبان املاک تجاری بسیار مرسوم است حق سرقفلی می‌باشد. این حق بدین معناست که مستأجر در شروع اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی می پردازد و با پرداخت مبلغ شهرت تجاری آن ملک را صاحب می‌شود. که به آن حق سرقفلی می‌گویند.
توجه داشته باشید که این حق با مالکیت متفاوت می‌باشد. ممکن است شخصی ملکی را اجاره و خریداری نکند. اما حق سرقفلی آن ملک را دارا شود. که این حق بر خلاف مالکیت یک حق نامرئی و ناملموس می‌باشد. حتی در صورت فوت مالک باید مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی پرداخت شود. انتقال حق سرقفلی و واگذاری اختیارات مالک سرقفلی به انتقال گیرنده به دو صورت زیر انجام می شود:
- رسمی و عادی
- قولنامه‌ای
که هر دو این‌ها اعتبار خود را دارند. تنها نکته مهم در خصوص انتقال به صورت عادی رعایت مواردی چون مشخصات خریدار، فروشنده، مغازه، ابعاد مغازه، ثمن معامله، سایر شروط و موارد نسخ می‌باشد. در صورت عدم رعایت این موارد قولنامه فاقد اعتبار می‌باشد. پس پیش از اینکه مغازه سرقفلی بخرید با یک وکیل مشورت کنید.
اختیارات مالک سرقفلی
با توجه به این حق، اختیاراتی برای مالک بر اساس این حق متصور می باشیم. من جمله اینکه مالک حتی پس از انتقضا مدت اجاره می‌تواند به تصرف خود ادامه دهد. یا در صورت انتخاب مستأجر جدید نیاز به اجازه مالک ضروری می‌باشد. توجه کنید که ملک‌های تجاری که طبق قانون روابط موجر و مستأجر ماقبل ۱۳۷۶ اجاره داده شده‌اند یک اختیار خاص برای مالک قائل می شوند. به این صورت که پس از انقضای مدت اجاره مالک ملزم به تخلیه مگر در صورت تخلف نمی‌باشد را در نظر گرفته‌اند. این اختیار مالک در قانون سال ۱۳۷۶ از بین رفته است. اختیاری که گفته شد مختص به ملک‌های ماقبل قانون ۱۳۷۶ می‌باشد.
همچنین توجه داشته باشید که از مهمترین اختیارات مالک سرقفلی استفاده از تمام منافع ملک تجاری می‌باشد. بدین معنا که پس از انعقاد قرارداد و ایجاد حق سرقفلی مالک می‌تواند از تمام منافع ملک تجاری استفاده کند. در صورت امتناع طرف مقابل مالک می‌تواند با کمک از یک وکیل ملکی حقوق خود را تضمین کند. نکته مهم دیگر در خصوص اختیارات مالک این می‌باشد که پس از انقضای مدت اجاره کسی که دارای حق سرقفلی است همواره نسبت به سایر افراد نسبت به تمدید اجاره در اولویت می‌باشد. یعنی تا زمانی که مالک سرقفلی خواستار اجاره دوباره می‌باشد ملک تجاری باید به مالک اجاره داده شود.
موارد اختیارات مالک سرقفلی
نکته ای که در ابتدای بحث اختیارات مالک سرقفلی باید بدانید این است که، مالکی که جلب رضایت مالک قبلی را بگیرد، سپس مبلغ به روز سرقفلی را نیز پرداخت بکند، می‌تواند سرقفلی بگیرد. در واقع مالک پس از انجام این عملیات مالک جدید سرقفلی می شود. در نتیجه از تمام اختیارات بهره‌مند می‌شود. به این معنا که مستأجری که مالک حق سرقفلی قبل از مالک جدید است، هزینه‌هایی را برای آن حق سرقفلی و آن شهرتی که در تجارت به دست آورده متحمل می گردد که با واگذاری این حق و انتقال حق سرقفلی هزینه‌های متحمل شده باید به او پرداخت شود.
اما برای انتقال حق سرقفلی و مالکیت، مالک جدید برخی نکته‌ها حائز اهمیت می‌باشد.طبق اظهارات بهترین وکیل در تهران این نکته‌ها عبارت‌اند از:
- حق سرقفلی یا همان شهرت تجاری ایجاد شده باید توسط مستأجر قبلی پدید آمده باشد. همین باعث پرداخت حق سرقفلی به مالک قبلی می‌شود.
- قیمت حق سرقفلی با قیمت خود ملک تجاری متفاوت باشد. هر کدام هزینه مختص به خود را دارند. در ارزش‌گذاری این دو باید تفکیک قائل شد.
- گرفتن حق سرقفلی برای مالک نیاز به خرید آن می‌باشد. بنابراین برای این کار کافی است آن حق خریداری شود.
- با اینکه سرقفلی جزء اموال مادی نیست و یک حق می باشد که ملموس و عینی نمی‌باشد، قابل ارزش گذاری و خرید و فروش می باشد.
اختیارات مالک سرقفلی در تخلیه مغازه
تخلیه مغازه توسط مالک یکی از بحث های مهم در موضوع اختیارات مالک سرقفلی است که از طریق وکیل ملکی به دو صورت انجام می‌شود:
- نخست مطابق با قانون سال ۱۳۷۶ در صورتی که مدت اجاره منقضی شود. موجر مبلغ متناسب با حق سرقفلی را به مستأجر پرداخت کند. موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و تخلیه ملک را درخواست بدهد.
- دوم مطابق با قانون سال ۱۳۵۶ در صورتی که مستأجر مرتكب تخلف شود موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند. دادخواست تخلیه ملک را بنماید. توجه داشته باشید که در این مورد بر خلاف مورد اول موجر ملزم به پرداخت تمام بهای حق سرقفلی به مستأجر نیست. وی باید نصف آن را بپردازد. همچنین توجه کنید، درست است انقضا مدت اجاره مطابق با قانون ۱۳۷۶ یکی از موارد تخلیه ملک مستأجره می‌باشد. اما این قانون برای املاک تجاری اجاره داده شده طبق این قانون می‌باشد و از موارد تخلیه املاک تجاری مطابق با قانون سال ۱۳۵۶ نمی‌باشد. زیرا طبق این قانون پس از بذل مدت اجاره مستأجر ملزم به تخلیه ملک نمی‌باشد. در نتیجه وی می‌تواند به تصرف خود ادامه دهد. تمدید اجاره نامه نیز منوط به درخواست مستأجر می‌باشد. در این مورد حتی می‌تواند موجر را مجبور کند.
اختیارات مالک سرقفلی در پشت بام ملک
همانطور که مستحضر هستید پشت بام یک ملک مانند تمام بخش‌های دیگر ملک در دسترس مالک یا مالکان آن است. در نتیجه، حق استفاده از آن را دارند. در ملک تجاری نیز یکی دیگر از اختیارات مالک سرقفلی دسترسی و استفاده از پشت بام می‌باشد. البته توجه کنید که استفاده از این قسمت با اراده جمعی مالکان صورت می گیرد. بدین معنی که تصمیم فردی در آن با مانع روبرو است.
فردی که حق سرقفلی در یک ملک را دارا می‌باشد تنها در راستای منافع تجاری می‌تواند از ملک استفاده کند. حق تصرف در ملک و پشت بام بر خلاف منافع تجاری را ندارد. زیرا این حق مختص به مالک مال می‌باشد. البته توجه کنید که ساخت انبار در پشت بام با اینکه در راستای منافع تجاری مالک می‌باشد اما چنین ساختی با مانع روبرو است. در صورتی که تک تک مالکان ملک سرقفلی در این مورد توافق نکنند چنین ساختی عملاً امکان‌پذیر نیست. همچنین پشت بام املاک تجاری قابل استفاده شخصی برای هیچ یک از مالکین نمی‌باشد. این به طور صریح در قوانین ما ذکر شده است. هر چند در عمل برخی افراد که صاحبان املاک تجاری هستند این مورد را زیر پا کی گذارند و طبق آن عمل نمی‌کنند.
در این بخش به منظور سخن پایانی به دو موضوع مهم در بحث اختیارات مالک سرقفلی می پردازیم. از همراهی شما سپاسگزاریم.
شکایت از مالک سرقفلی
هر چند قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ یک اجاره مستمر و طولانی مدت را در نظر گرفته است که حتی با انقضای مدت نیز نمی‌توان مستأجر را وادار به تخلیه کرد و با این وجود فرق مالکیت و سرقفلی محرز است. اما برخی راهکار‌ها برای شکایت از مالک سرقفلی و پس گرفتن این حق و اختیارات مالک سرقفلی برای مالک متصور می‌باشد. این موارد به شرح زیر است:
- در صورتی که ملک تجاری از املاکی باشد که قابل استفاده به عنوان ملک مسکونی نیز باشد. مالک برای سکونت خود و خانواده‌اش به آن ملک احتیاج داشته باشد. در این شرایط می‌تواند از مالک سرقفلی شکایت کند.
- ساخت بنای جدید و گرفتن جواز شهرداری بنا بر بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ یکی دیگر از این موارد می باشد.
معایب اختیارات مالک در حق سرقفلی
بهترین وکیل قرارداد در تهران در معاملات املاک به ویژه سرقفلی بیان می کند که خرید حق سرقفلی مزایای خاص خود را دارد. اما در این خصوص برخی معایب نیز وجود دارد که برای همه افراد اطلاع از آن‌ها ضروری می‌باشد. این معایب برای اختیارات مالک سرقفلی عبارت‌اند از:
- هر گونه تغییر شغل نیازمند اجازه مالک است.
- با وجود پرداخت مبلغ بالا مالک سرقفلی اختیار تام نداشته و در برخی موارد نیاز به اجازه مالک دارد.
- افرادی که دارای حق سرقفلی می‌باشند حق هیچ گونه دخل و تصرفی در ملک را ندارند.
یک پاسخ