همانطور که می‌دانید سرقفلی حقی است که بر اساس آن مالک با پرداخت اجاره بهای بسیار کم از ملک تجاری استفاده میکند. اختیاراتی برای مالک بر اساس این حق متصور می‌باشد من جمله اینکه مالک حتی پس از منقضی شدن مدت اجاره می‌تواند به تصرف خود ادامه دهد و یا در صورت انتخاب مستأجر جدید نیاز به اجازه مالک ضروری می‌باشد؛ توجه داشته باشید که ملک‌های تجاری که طبق قانون روابط موجر و مستأجر ماقبل ۱۳۷۶ اجاره داده شده‌اند یک اختیار برای مالک به این صورت که پس از انقضای مدت اجاره مالک ملزم به تخلیه مگر در صورت تخلف نمی‌باشد را در نظر گرفته‌اند که این اختیار مالک در قانون سال ۱۳۷۶ از بین رفته است و اختیاری که گفته شد مختص به ملک‌های ماقبل قانون ۱۳۷۶ می‌باشد. همچنین توجه داشته باشید که از مهمترین اختیارات مالک سرقفلی استفاده از تمام منافع ملک تجاری می‌باشد بدین معنا که پس از انعقاد قرارداد و ایجاد حق سرقفلی مالک می‌تواند از تمام منافع ملک تجاری استفاده کند و در صورت امتناع طرف مقابل مالک می‌تواند با کمک گرفتن از یک وکیل ملکی حقوق خود را تضمین کند. نکته مهم دیگر در خصوص اختیارات مالک این می‌باشد که پس از انقضای مدت اجاره کسی که دارای حق سرقفلی است همواره نسبت به سایر افراد نسبت به تمدید اجاره در اولویت می‌باشد و تا زمانی که مالک سرقفلی خواستار اجاره دوباره می‌باشد ملک تجاری باید به مالک اجاره داده شود.
آیا مالک می‌تواند سرقفلی بگیرد؟
مالکی که جلب رضایت مالک قبلی را گرفته و مبلغ به روز سرقفلی را نیز پرداخته است می‌تواند سرقفلی بگیرد. در واقع مالک پس از انجام این عملیات مالک جدید سرقفلی شده و از تمام اختیارات مالک سرقفلی بهره‌مند می‌شود؛ به این معنا که مستأجری که مالک حق سرقفلی قبل از مالک جدید بوده هزینه‌هایی را برای آن حق سرقفلی و آن شهرتی که در تجارت به دست آورده متحمل شده است که با واگذار کردن این حق و انتقال حق سرقفلی هزینه‌های متحمل شده باید به او پرداخت شود. اما برای انتقال حق سرقفلی و مالک شدن مالک جدید برخی نکته‌ها حائز اهمیت می‌باشد. این نکته‌ها عبارت‌اند از:
- حق سرقفلی یا همان شهرت تجاری ایجاد شده باید توسط مستأجر قبلی پدید آمده باشد و همین باعث پرداخت حق سرقفلی به مالک قبلی می‌شود.
- قیمت حق سرقفلی با قیمت خود ملک تجاری متفاوت بوده و هر کدام هزینه مختص به خود را دارند و در ارزش‌گذاری این دو باید تفکیک قائل شد.
- گرفتن حق سرقفلی برای مالک نیاز به خرید آن می‌باشد بنابراین برای این کار کافی است آن حق خریده شود.
- با اینکه سرقفلی جزء اموال مادی نبوده و یک حق می‌باشد که ملموس و عینی نمی‌باشد قابل ارزش‌گذاری و خرید و فروش می‌باشد.
قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک
تخلیه مغازه توسط مالک از طریق وکیل ملکی به دو صورت انجام می‌شود: نخست مطابق با قانون سال ۱۳۷۶ در صورتی که مدت اجاره منقضی شود و موجر مبلغ متناسب با حق سرقفلی را به مستأجر پرداخت کند، موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و تخلیه ملک را درخواست بدهد و دوم مطابق با قانون سال ۱۳۵۶ در صورتی که مستأجر مرتكب تخلف شود موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تخلیه ملک را بنماید. توجه داشته باشید که در این مورد بر خلاف مورد اول موجر ملزم به پرداخت تمام بهای حق سرقفلی به مستأجر نبوده و باید نصف آن را بپردازد. همچنین توجه داشته باشید که درست است منقضی شدن مدت اجاره مطابق با قانون ۱۳۷۶ یکی از موارد تخلیه ملک مستأجره می‌باشد اما این قانون برای املاک تجاری اجاره داده شده طبق این قانون می‌باشد و از موارد تخلیه املاک تجاری مطابق با قانون سال ۱۳۵۶ نمی‌باشد زیرا طبق این قانون پس از بذل مدت اجاره مستأجر ملزم به تخلیه ملک نمی‌باشد و می‌تواند به تصرف خود ادامه دهد و تمدید اجاره نامه نیز منوط به درخواست مستأجر می‌باشد و در این مورد حتی می‌تواند موجر را مجبور کند.
پشت بام ملک سرقفلی
همانطور که مستحضر هستید پشت بام یک ملک مانند تمام بخش‌های دیگر ملک در دسترس مالک یا مالکان آن بوده و حق استفاده از آن را دارند. در ملک تجاری نیز یکی دیگر از اختیارات مالک سرقفلی دسترسی و استفاده از پشت بام می‌باشد. البته توجه داشته باشید که استفاده از این قسمت با اراده جمعی مالکان صورت گرفته و تصمیم فردی در آن با مانع روبرو است. و فردی که حق سرقفلی در یک ملک را دارا می‌باشد تنها در راستای منافع تجاری می‌تواند از ملک استفاده کند و حق تصرف در ملک و پشت بام بر خلاف منافع تجاری را ندارد زیرا این حق مختص به مالک مال می‌باشد البته توجه داشته باشید که ساخت انبار در پشت بام با اینکه در راستای منافع تجاری مالک می‌باشد اما چنین ساختی با مانع روبرو بوده و در صورتی که تک تک مالکان ملک سرقفلی در این مورد توافق نکنند چنین ساختی عملاً امکان‌پذیر نیست. همچنین پشت بام املاک تجاری قابل استفاده شخصی برای هیچ یک از مالکین نمی‌باشد و این به طور صریح در قوانین ما ذکر شده است هر چند در عمل برخی افراد که صاحبان املاک تجاری هستند این مورد را زیر پا گذاشته و طبق آن عمل نمی‌کنند.
شکایت از مالک سرقفلی
هر چند قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ یک اجاره مستمر و طولانی مدت را در نظر گرفته است که حتی با انقضای مدت نیز نمی‌توان مستأجر را وادار به تخلیه کرد اما برخی راهکار‌ها برای شکایت از مالک سرقفلی و پس گرفتن این حق برای مالک متصور می‌باشد من جمله:
- در صورتی که ملک تجاری از املاکی باشد که قابل استفاده به عنوان ملک مسکونی نیز باشد و مالک برای سکونت خود و خانواده‌اش به آن ملک احتیاج داشته باشد می‌تواند از مالک سرقفلی شکایت کند.
- ساخت بنای جدید و گرفتن جواز شهرداری بنا بر بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ یکی دیگر از این موارد می‌باشد.
سند سرقفلی
نکته بسیار جالب در خصوص سند سرقفلی این است که گاهی ارزش سند سرقفلی و حق مورد معامله طی آن سند از ارزش ملکی که آن حق را دارا می‌باشد بیشتر است و افراد زیادی با پرداخت مبلغ‌های کلان در پی تحصیل آن حق با توجه به منافع تجاری بالای آن هستند. با انتقال سند سرقفلی در اداره ثبت مالک جدید از تمام اختیارات مالک سرقفلی بهره‌مند می‌شود و این اختیارات در صورت انتقال سند آن در اداره ثبت و به صورت رسمی می‌باشد. سند سرقفلی هم دو نوع می‌باشد نوع اول در دفترخانه و با تراضی طرفین صورت می‌گیرد و نوع دوم با حکم دادگاه و سپس مراجعه به دفترخانه انجام می‌شود و تنظیم این اسناد مطابق با قانون بوده و انتقال اسناد به دو صورت انتقال ملک و سرقفلی و یا صرف انتقال سرقفلی انجام می‌شود.
معایب سرقفلی
هر چند خرید حق سرقفلی مزایای خاص خود را دارد اما در این خصوص برخی معایب نیز وجود دارد که برای همه افراد اطلاع از آن‌ها ضروری می‌باشد این معایب عبارت‌اند از:
هر گونه تغییر شغل نیازمند اجازه مالک است.
با وجود پرداخت مبلغ بالا مالک سرقفلی اختیار تام نداشته و در برخی موارد نیاز به اجازه مالک دارد.
افرادی که دارای حق سرقفلی می‌باشند حق هیچ گونه دخل و تصرفی در ملک را ندارند.
سرقفلی قولنامه‌ای
انتقال حق سرقفلی و واگذاری اختیارات مالک سرقفلی به انتقال گیرنده به دو صورت رسمی و عادی یا قولنامه‌ای می‌باشد که هر دو این‌ها اعتبار خود را داشته و تنها نکته مهم در خصوص انتقال به صورت عادی رعایت مواردی چون مشخصات خریدار، فروشنده، مغازه، ابعاد مغازه، ثمن معامله، سایر شروط و موارد نسخ می‌باشد و در صورت عدم رعایت این موارد قولنامه فاقد اعتبار می‌باشد.
معنی مالکیت سرقفلی چیست؟
یکی از حقوقی که از املاک تجاری ناشی شده و در بین صاحبان املاک تجاری بسیار مرسوم است حق سرقفلی می‌باشد. این حق بدین معناست که مستأجر در شروع اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخته و با پرداخت مبلغ شهرت تجاری آن ملک را صاحب می‌شود که به آن حق سرقفلی می‌گویند. توجه داشته باشید که این حق با مالکیت متفاوت می‌باشد و ممکن است شخصی ملکی را اجاره نکرده و خریداری نکند اما حق سرقفلی آن ملک را دارا شود که این حق بر خلاف مالکیت یک حق نامرئی و ناملموس می‌باشد.
سخن پایانی
حق سرقفلی یکی از حقوق رایج و پر هزینه در املاک تجاری می‌باشد که باعث واگذاری اختیارات مالک سرقفلی به دارنده آن شده و یک حق اولویت برای دارنده آن نسبت به سایر افراد به وجود می‌آورد که می‌تواند از انتقال آن به دیگران جلوگیری کند. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت پاسخ سوالات خود از طریق شماره 02122097090 با ما تماس بگیرید.
