سرقفلی از اصطلاحاتی است که کم‌تر کسی با آن ناآشنا می‌باشد. با این حال، افراد معدودی نسبت به احکام حقوقیِ سرقفلی ملک تجاری شناخت دارند و افراد اکثرا در این خصوص به وکیل سرقفلی مراجعه می کنند. در این نوشتار به بررسیِ موضوعاتی همچون معنی سرقفلی، تفاوت آن با حق کسب یا پیشه یا تجارت، نحوه تخلیه ملک دارای سرقفلی، حوزه فعالیت وکیل سرقفلی و … پرداخته خواهد شد.
سرقفلی چیست؟
معنی کلمه سرقفلی یعنی حقی که کاسب نسبت به یک مکان پیدا می‌کند. علت رسیدن این حق به کاسب این است که کسب و کار خود را زودتر از دیگران در آن ملک راه اندازی کرد، به افزایش اعتبار و شهرت کسب و کاری که در آن ملک بود کمک کرد و باعث جمع آوری مشتری و رونق کسب و کار شد.
همانطور که ممکن است بدانید، مالک می‌تواند حق سرقفلی را در ازای مبلغی پول به مدت مشخصی به مستاجر واگذار کند تا مستاجر از منافع تجاری آن ملک بهره مند می‌شود. با واگذاری حق سرقفلی، مالکیت ملک تجاری همچنان برای مالک باقی می‌ماند و مستاجر باید به صاحب ملک اجاره بها بپردازد. در این مدت مستاجر می‌تواند در ملک تجاری او کسب و کارش را راه بیندازد. اما نکته ای که در اینجا وجود دارد این است که در قرارداد بین طرفین یک سری نکات ذکر می‌شوند که هر دو شخص موظف به اجرای آن‌ها هستند. برای مثال ممکن است یکی از بندهای قرارداد این باشد که مستاجر بدون اجازه مالک نمی‌تواند کسب و کارش را تغییر دهد.
حال به علت پیچیدگی‌هایی که در زمینه قوانین مرتبط با سرقفلی وجود دارد، احتمال وقوع دعاوی ملکی بالاست. در این شرایط باید از یک وکیل ملکی ماهر در زمینه دعاوی سرقفلی کمک بگیرید تا شما را با حق و حقوق تان آشنا کند و به تسریع روند دادرسی پرونده کمک کند.
سرقفلی یک حق مالی است که برای نخستین بار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ پیش‌بینی شده است. مطابق ماده ۶ این قانون، هرگاه مالک یک ملک تجاری، ملک خود را به شخص دیگری اجاره دهد، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر خویش دریافت کند. همچنین، مستأجر نیز می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود، از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر اینکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.
علاوه بر این، مطابق ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب ۱۳۷۶، مستاجر در این موارد نمی‌تواند در زمان تخلیه عین مستأجره مبلغی را به عنوان سرقفلی از موجر مطالبه کند:
- اگر مدت اجاره به اتمام برسد و مستأجر یا در همان ابتدا مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نکرده باشد
- در حین مدت اجاره کلیه حقوق خود را استیفاء کرده باشد
در نتیجه، مطابق این مقرره قانونی:
مستأجر در صورتی در زمان تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی را دارد که اولاً خود او مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد و ثانیاً در اثناء مدت اجاره در مقابل دریافت مبلغی از موجر یا مستأجر دیگر، حق سرقفلی خود را واگذار نکرده باشد.
با توجه به توضیحات فوق می‌توان این‌گونه نتیجه‌گیری نمود که سرقفلی با این مختصات و ویژگی‌های قانونی، مربوط به قراردادهای اجاره‌ای است که پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شدهاند. اشاره به این نکته نیز ضروری است که به موجب تبصره‌ای که در سال ۱۳۷۲ به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ الحاق گردید، وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به دیگری در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستأجر ذکر نشده باشد، ممنوع است و در صورت تخلف هر یک از طرفین، طرف دیگر قرارداد می تواند به کمک یک وکیل ملکی شکایت خود را طرح کند.
بنابراین، طبق این تبصره:
در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۶۲، سرقفلی یک حق مالی است که ایجاد آن منوط به پیش‌بینیِ آن در متن قرارداد است؛ یعنی این حق در صورتی در این قراردادها به وجود می‌آید که طرفین قرارداد، آن را در متن قرارداد ذکر کرده و در خصوص آن توافق کرده باشند.
وکیل متخصص دعاوی سرقفلی
انسان‌ها به محض تولد شخصیت پیدا می‌کنند و این صلاحیت را به دست می‌آورند که حقوقی را دارا شوند، اما تا زمانی که انسان‌ها به کمال عقل و بلوغ دست پیدا نکنند، امکان آن وجود ندارد که خودشان رأساً این حقوق را اِعمال نمایند. در این حالت، شخصی به عنوان نماینده قانونی، امور حقوقیِ انسان را انجام می‌دهد. این نماینده، قانونی است؛ یعنی قانون‌گذار آن را پیش‌بینی نموده و خود انسان، هیچ نقشی در انتخاب آن ندارد.
علاوه بر نماینده قانونی که توسط قانون‌گذار برای موقعیت‌های خاص زندگی انسان در نظر گرفته شده، هر شخصی این حق را دارد که برای اداره امور حقوقیِ خود نماینده قراردادی انتخاب نماید. انتخاب نماینده قراردادی می‌تواند از طریق انعقاد قرارداد وکالت صورت پذیرد.
مطابق ماده ۶۵۶ قانون مدنی، وکیل نماینده قراردادی است که به نیابت از موکل، امور حقوقیِ او را پیگیری می‌کند و در مقابل انجام این امور، اجرت دریافت می‌نماید. توجه به این نکته ضروری است که صرفاً شخصی که وکیل دادگستری باشد، می‌تواند انجام امور حقوقیِ دیگران را عهده‌دار شود. اشتغال به وکالت دادگستری نیز مستلزم داشتن پروانه وکالت است که شرایط دریافت آن، در قانون پیش‌بینی شده است. اشخاصی که پروانه وکالت دارند، می‌توانند در حوزه موضوعات مختلف حقوقی فعالیت کنند.
در این میان، برخی از وکلای دادگستری به صورت تخصصی و حرفه‌ای در حوزه دعاوی ملکی مانند دعاوی مربوط به سرقفلی فعالیت می‌کنند. با توجه به پیچیدگی‌های قانونی که در مورد حق سرقفلی وجود دارد و حتی باعث ایجاد اختلاف‌نظر میان حقوق‌دانان در خصوص نحوه تفسیر مواد قانونیِ مربوط به آن شده است، بهتر است که اشخاصی که تصمیم به انعقاد قرارداد اجاره نسبت به اماکن تجاری دارند یا می‌خواهند دعوایی را در خصوص مطالبه حق سرقفلی یا اثبات آن اقامه کنند، پیش از هر نوع اقدام حقوقی، از طریق مراجعه حضوری یا مشاوره تلفنی، با یک وکیل حقوقی مشورت نمایند.
در این خصوص، توصیه بر مشورت با وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی است؛ زیرا طبیعتاً وکیل دادگستری که به طور تخصصی در این زمینه فعالیت داشته باشد، تسلط بیشتری بر قوانین این حوزه و رویه قضایی مربوط به آن دارد.
ویژگی‌های یک وکیل سرقفلی
یک وکیل سرقفلی باید:
- دارای علم آکادمیک و تحصیلات دانشگاهی در زمینه حقوق باشد.
- پروانه وکالت داشته باشد.
- مهارت، تجربه و تخصص کافی در زمینه حل و فصل دعاوی مرتبط با سرقفلی و املاک داشته باشد.
- ترجیحا صاحب نظر باشد و تالیفات و نگارشاتی در خصوص قوانین و دعاوی ملکی و سرقفلی داشته باشد.
بهتر است از وکیلی کمک بگیرید که به طور تخصصی در زمینه دعاوی ملکی فعالیت می‌کند و اکثرا پرونده‌هایی را می‌پذیرد که به این موضوعات مرتبط هستند. برای مثال معمولا وکیل کیفری نمی‌تواند در این زمینه صاحبنظر باشد و با تمام تبصره‌ها و قوانین آشنایی داشته باشد.
وکیل توقیف سرقفلی
در همه قانون‌ها از جمله قانون ایران، فردی که محکوم شده و بدهی مالی دارد موظف به پرداخت بدهی خود است. حال در برخی شرایط، محکوم از پرداخت بدهی امتناع می‌کند. در این موارد طبق قانون، طلبکار می‌تواند با کمک گرفتن از یک وکیل سرقفلی، اموال بدهکار را توقیف کند و حق و حقوق قانونی اش را طلب کند.
حالا در شرایطی که محکوم به جز سرقفلی هیچ گونه مال و اموال دیگری نداشته باشد باید چه کرد؟ آیا طلبکار امکان توقیف کردن سرقفلی را دارد یا قانون مانع از انجام این کار می‌شود؟
از آنجایی که این سوالات برای خیلی‌ها پیش آمده اند در اینجا به شما خواهیم گفت که قانون گذاران چه قوانینی را در نظر گرفته اند. قبل از هر چیزی به معرفی حق کسب و پیشه یا تجارت می‌پردازیم تا تفاوت آن با سرقفلی را بدانید.
برخلاف حق سرقفلی، حق تجارت حقی است که به مستاجر داده می‌شود. به موجب این قانون، زمانی که مستاجر یک ملک تجاری را اجاره می‌کند و در جهت افزایش شهرت آن، بالا بردن تعداد مشتری‌ها، معروف کردن مغازه و افزایش اعتبار تلاش می‌کند، حقی برای او ایجاد می‌شود که حق کسب و پیشه نام دارد.
در این شرایط اگر موجر بخواهد که مستاجر را بیرون کند، در حقیقت می‌تواند با ادامه دادن کسب و کار او و شهرتی که به دست آورده، زحماتی که مستاجر کشیده را به نفع خود تمام کند. در این شرایط قانون وارد می‌شود و از حق و حقوق مستاجر دفاع می‌کند. به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب در سال ۵۶، در این موقعیت مستاجر نسبت به دیگران، حق تقدم در اجاره محل دارد و اگر موجر بخواهد او را بیرون کند باید هزینه ای برای حق کسب و پیشه به او بدهد.
آیا حق سرقفلی قابل توقیف است؟
در این رابطه باید به دو نظریه توجه کنید:
- در نظریه اول، زمانی که صاحب ملک یا موجر بدهی ای داشته باشد و کل یک ملک تجاری به همراه حق سرقفلی آن از املاک و دارایی‌های او باشند، شاکی می‌تواند از طریق قانون و با کمک یک وکیل سرقفلی، مال سرقفلی را به همراه ملک یا بدون آن توقیف نماید.
- نظریه دوم نیز مربوط به زمانی است که مستاجر دارای بدهی مالی باشد. در این شرایط به دلیل وجود اختلاف میان قانون گذاران، هیچ رای یا قانون واحدی در خصوص توقیف مال سرقفلی وجود ندارد. در این نوع پرونده، همه چیز به نظر و رای نهایی قاضی بستگی دارد.
نکته: اما اگر این مستاجر بدهکار، حق کسب و پیشه داشته باشد، امکان توقیف آن وجود دارد. پس در این موقعیت نیز میان حق کسب و پیشه و سرقفلی تمایز وجود دارد. البته اجرای این حکم هم پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و قانون در خصوص نحوه اجرای حکم توقیف حق کسب و پیشه تصمیم نهایی را خواهد گرفت.
چه طلبکار باشید چه فردی که بدهی دارد، برای پیش بردن درست پرونده و رسیدن به حق و حقوق قانونی تان به یک وکیل سرقفلی نیاز دارید. وکیل با ارائه مدارک و ادله مورد نیاز به قاضی، تصمیم گیری را برای او آسان تر خواهد کرد.
حتی اگر بدهکار باشید هم حضور یک وکیل سرقفلی در پرونده تان می‌تواند به شما در جلب رضایت شاکی یا به تعویق انداختن پرداخت بدهی کمک کند.
دادخواست تخلیه سرقفلی
صاحب ملک، ملک تجاری خود را در اختیار شخص دیگری قرار می‌دهد تا وی از منافع این ملک در راستای گسترش تجارتش و کسب درآمد استفاده کند. اما گاهی بین مالک و مستاجر اختلافات و مشکلاتی به وجود می‌آید و مالک با استفاده از قانون و با کمک وکیل سرقفلی دادخواست تخلیه سرقفلی را تنظیم می‌کند. وکیل سرقفلی در این شرایط کمک می‌کند که پرونده سریع تر به جریان بیفتد. همچنین تمام اطلاعاتی که قاضی نیاز دارد را در اختیار او قرار می‌دهد تا دلیلی برای طول کشیدن تصمیم گیری وجود نداشته باشد.
دلایل ارائه دادخواست تخلیه سرقفلی
در برخی از شرایط، موجر و مستاجر در بحث تخلیه ملک به توافق نمی‌رسند و مجبورند قضاوت را به قانون گذار بسپارند. در این موقعیت، مالک می‌تواند دادخواست تخلیه سرقفلی را با کمک وکیل سرقفلی به دادگاه ارائه دهد، اما این که دادخواست مورد قبول واقع شود یا نه به شرایط توافق نامه بین موجر و مستاجر و صلاحدید قانون گذاران بستگی دارد:
- تخلیه به منظور رفع نیاز شخصی مالک: در این شرایط، دلیل ارائه دادخواست تخلیه سرقفلی توسط موجر این است که در صورت عدم تخلیه ملک، زندگی مادی او تامین نمی‌شود و برای تامین هزینه‌های زندگی با مشکل روبرو می‌شود.
- تخلیه برای سکونت: در این موقعیت خود مالک یا یکی از اشخاص ذکر شده در بند ۴ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، قصد سکونت در ملک را دارند.
- تخلیه به علت انتقال: در صورتی که مستاجر حق سرقفلی را بدون اجازه مالک به دیگری انتقال داده باشد، موجر می‌تواند از او شکایت کند.
- تخلیه به علت تعدی و تفریط: در صورتی که مستاجر بدون اجازه مالک تغییرات فیزیکی بزرگی در ملک داده باشد.
- تخلیه به علت تغییر شغل: همانطور که احتمالا می‌دانید، مستاجر بدون اجازه موجر نمی‌تواند نوع کسب و کارش را تغییر دهد. در صورت عدم رعایت این موضوع، موجر می‌تواند از او شکایت کند.
- تخلیه به علت تخلف از شرط: در صورتی که مستاجر از یکی از شروط ذکر شده در قرارداد عدول کند، مالک می‌تواند با ارائه قرارداد نشان دهد که تخلف از شرط اتفاق افتاده است.
- تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها: همانطور که در قرارداد بین طرفین هم ذکر می‌شود هیچ عذر و بهانه ای برای عدم پرداخت اجاره بها وجود ندارد و مستاجر موظف به پرداخت منظم اجاره است. در صورت تخطی، مالک می‌تواند دادخواست تخلیه سرقفلی را به دادگاه ارائه کند.
تنظیم دادخواست تخلیه سرقفلی
تنظیم دادخواست تخلیه سرقفلی کار هر کسی نیست و به دانش حقوقی خصوصا در زمینه دعاوی ملکی نیاز دارد. در صورتی که فرد از عبارات و اصطلاحات متناسب در این دادخواست استفاده نکند، ممکن است نتواند به حق و حقوق خود برسد.
پس بهتر است کار را به یک وکیل سرقفلی خبره بسپارید تا با تنظیم یک دادخواست درست و ارائه آن به دادگاه، کار شما را راحت تر کند.
فروش سرقفلی
یکی از اقدامات رایج در زمینه خرید و فروش املاک تجاری، فروش سرقفلی است. طبق قوانین دین اسلام، خرید و فروش سرقفلی یک اقدام مباح در نظر گرفته می‌شود. به همین خاطر در قوانین جمهوری اسلامی ایران نیز، خرید و فروش سرقفلی ممکن است و منعی برای این قضیه وجود ندارد.
طبق قوانین روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ مستاجر نمی‌توانست حق سرقفلی مغازه را به فروش برساند. اما در قانونی که در سال ۱۳۷۶ تصویب شد این وضعیت تغییر کرد. طبق این قانون، امکان انتقال سرقفلی توسط مستاجر به یک شخص ثالث وجود دارد، مگر این که مالک، حق فروش سرقفلی را از مستاجر سلب کرده باشد.
درصد حق مالک در فروش سرقفلی
زمانی که مستاجر با اذن مالک اقدام به انتقال یا فروش سرقفلی به شخص دیگری می‌کند، یکی از مواردی که ممکن است باعث بروز اختلاف بین آن‌ها شود، درصد حق مالک است. در این شرایط مالک برای موافقت با انتقال یا فروش سرقفلی توسط مستاجر، مبلغی را از او مطالبه می‌کند که به این مبلغ «حق مالکانه» می‌گویند.
نکته مهم در خصوص حق مالکانه این است که این اصطلاح، در قانون تعریف و یا پیش بینی نشده و تنها در عرف بین مردم استفاده می‌شود و رواج پیدا کرده است. در برخی از شرایط، مالک با مطالبه مبلغ بالایی حق مالکانه مانع از فروش سرقفلی می‌شود. در این شرایط مستاجر به علت عدم آگاهی از حق و حقوق خویش، تن به این خواسته می‌دهد یا از فروش سرقفلی منصرف می‌شود. در چنین موقعیتی وجود یک وکیل سرقفلی می‌تواند به آشنایی بهتر شما با حق و حقوق تان کمک کند.
از آنجایی که قوانین مرتبط با سرقفلی پیچیده هستند، در صورتی که طرفین با هم به مشکل خوردند بهتر است به یک وکیل سرقفلی مراجعه کنند تا بتواند آن‌ها را به خوبی راهنمایی کند. در صورتی که مسئله فروش سرقفلی از سمت طرفین به دادگاه کشیده شود، وکیل سرقفلی به جهت آشنایی کامل و تسلط روی حق و حقوق موکل خود می‌تواند به پیشبرد بهتر پرونده و احقاق حقوق موکل کمک کند.
انتقال سرقفلی با سند رسمی
در صورتی که قصد انتقال یا فروش سرقفلی را دارید، بهتر است که حتما یک سند جدا برای این منظور تنظیم کنید. کسی که دارنده حق سرقفلی است، می‌تواند انتقال را با یک سند رسمی یا یک سند عادی انجام دهد. مطمئنا فروش سرقفلی با یک سند رسمی، با سندیت و مزایای بیشتری همراه است. دقیقا همان گونه که خرید و فروش یا انتقال دیگر اموال با استفاده از یک سند رسمی، ارزش و اعتبار بیشتری دارد و روش مطمئن تری تلقی می‌شود.
البته برای این که مستاجر بتواند با استفاده از یک سند رسمی، حق سرقفلی را به فروش برساند باید یک سری شرایط و قوانین را در نظر بگیرد. وکیل سرقفلی با بررسی دقیق قرارداد بین موجر و مستاجر، به شما خواهد گفت که آیا می‌توانید حق سرقفلی را با سند رسمی به غیر انتقال دهید یا نه.
توقیف سرقفلی برای مهریه
شک و شبهاتی در خصوص این موضوع وجود دارد که آیا امکان توقیف سرقفلی برای مهریه وجود دارد یا خیر؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که بله می‌توان سرقفلی را به خاطر بدهی مهریه توقیف کرد. طبق قوانین گذشته، حق سرقفلی قابل توقیف نبود زیرا جزو اموال غیرمنقول بود. اما بعد از مدتی قانون گذاران، امکان توقیف آن را ممکن کردند، زیرا در هر صورت، سرقفلی یک نوع دارایی حساب می‌شود و دارای ارزش اقتصادی است. در صورتی که دادگاه حکمی مبنی بر توقیف اموال برای پرداخت مهریه را بدهد، تمام اموال محکوم (منقول و غیرمنقول) به شرطی که جزو مستثنیات دین نباشند، قابل توقیف هستند.
نکته دیگر این است که اگر همسرتان با حکم دادگاه، سرقفلی ملک تجاری تان را توقیف کند، نمی‌توانید آن را بفروشید زیرا این کار جرم تلقی می‌شود. بر اساس ماده ۶۶۳ در قانون مجازات اسلامی، زمانی که متهم اقدام به فروش اموال توقیف شده کند، به ۳ ماه تا ۱ سال حبس محکوم خواهد شد.
توقیف سرقفلی از طریق اجرای ثبت
در این روش توقیف سرقفلی برای مهریه، اولین کاری که شاکی یا همان زوجه باید انجام دهد این است که عقدنامه خود را به دفترخانه ای ببرد که عقد در آنجا ثبت شده و از دفترخانه درخواست کند که اجراییه را صادر نماید. بعد از این که اجراییه برای دریافت مهریه اش را دریافت نمود باید این سند را به اداره ثبت ببرد سپس با پرداخت نیم عشر دولتی، مراحل دریافت مهریه را دنبال کند. یکی از این مراحل این است که زوجه باید اموال همسرش را به اداره ثبت معرفی نماید که سرقفلی مغازه هم جزو این املاک است.
انتخاب وکیل سرقفلی در زمینه توقیف سرقفلی برای مهریه
بسیاری از زنان از قوانین آگاهی ندارند و گمان می‌کنند که نمی‌توان اموالی همچون سرقفلی را به عنوان مهریه طلب کرد. در این شرایط وجود یک وکیل سرقفلی مجرب، ضمن آگاه کردن شاکی از حق و حقوقش به او در مطالبه این حقوق هم کمک می‌کند.
به طور کلی مسئله توقیف سرقفلی برای مهریه دارای پیچیدگی‌های حقوقی و ابهاماتی است. برای مثال قبل از این که مشخص شود سرقفلی قابل توقیف است یا نه باید دید که این سرقفلی به چه صورت است، مالکیت آن با کیست و چه کسی می‌تواند از آن استفاده کند و به طور کل باید به فرق مالکیت و سرقفلی اشراف داشت.
برای توقیف سرقفلی یک مسیر نسبتا طولانی را باید طی کنید. به همین خاطر توصیه می‌کنیم که حتما از یک وکیل سرقفلی که دانش و تجربه کافی در این زمینه دارد کمک بگیرید.
مالیات سرقفلی
طبق قوانین مالیاتی، شهروندان در برخی شرایط موظف به پرداخت مالیات هستند. به طور کلی مالیات‌ها در دو دسته مستقیم و غیرمستقیم قرار می‌گیرند که هر یک از آن‌ها به موارد متعددی می‌شوند. برای مثال یکی از انواع مالیات مستقیم، مالیاتی است که برای انتقال ملک مسکونی و یا تجاری باید پرداخت شود. در صورتی که ملک به فروش برسد، اجاره داده شود و یا حتی سرقفلی آن واگذار یا منتقل شود، پرداخت مالیات الزامی است.
در صورت سرپیچی از پرداخت مالیات، فرد خاطی مشمول جریمه خواهد شد و باید علاوه بر مالیات، مبلغی را هم به عنوان جریمه پرداخت نماید.
نحوه محاسبه و پرداخت مالیات سرقفلی به چه صورتی است؟
طبق ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم، انتقال حق سرقفلی مشمول پرداخت مالیات است. بر اساس این قانون، از مبلغی که صاحب سرقفلی به عنوان حق سرقفلی دریافت کرده، دو درصد باید به عنوان مالیات پرداخت شود. برای پرداخت این مالیات نیز باید از طریق تنظیم اظهارنامه مالیاتی اقدام کرد.
اما یک نکته مهم که باید در خصوص نحوه محاسبه مالیات سرقفلی به آن توجه کرد، متغیر بودن آن است. از آنجایی که هزینه سرقفلی، در هر معامله ای بسته به نوع ملک، متراژ آن، حسن شهرت و… متفاوت است، مالیاتی که به هر ملک تعلق می‌گیرد نیز متفاوت خواهد بود.
در تبصره ۱ ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم ذکر شده که اگر برای سرقفلی مورد نظر ارزش معاملاتی ای مشخص نشده باشد، ارزش نزدیک ترین محلی که به ملک تجاری مورد نظر مشابه است، مبنای محاسبه قرار می‌گیرد. در این موارد، محاسبه مالیات سرقفلی توسط کارشناسان اداره مالیات انجام می‌شود.
برای اطلاع از این که مبلغ مالیات چقدر خواهد بود و کمک به تنظیم قرارداد بین طرفین معامله، مشورت و کمک گرفتن از یک وکیل سرقفلی همیشه معقول ترین کار است.
پرداخت مالیات سرقفلی بر عهده چه کسی است؟
در ماده ۵۹ قانون مالیات مستقیم همچنین ذکر شده که صاحب ملک یا همان کسی که حق سرقفلی را دارد باید مالیات سرقفلی را پرداخت کند. طبق این قانون، زمانی که صاحب ملک یا حق سرقفلی، این حق را به فرد دیگری انتقال می‌دهد یا می‌فروشد، درآمدی از این راه کسب می‌کند که باید از این درآمد مالیات را پرداخت کند.
نکته: اگر طرفین سر این که چه کسی باید مالیات سرقفلی را پرداخت کند با هم به توافق برسند، همین توافق، ملاک قانون برای پرداخت مالیات قرار می‌گیرد. در غیر این صورت، مالک یا فرد انتقال دهنده باید مالیات سرقفلی را به سازمان امور مالیاتی بپردازد. کمک گرفتن از وکیل سرقفلی به شما این امکان را می‌دهد که از قوانین آگاه شوید و انتقال سرقفلی و کارهای قانونی مرتبط با آن را در کمترین زمان ممکن انجام دهید.
هزینه وکیل سرقفلی
امروزه اکثر افراد به این باور رسیده اند که هر کاری به تخصص نیاز دارد و برای رسیدن به بهترین نتیجه باید کار را به کاردان بسپارند. در بحث دعاوی ملکی نیز تنها یک وکیل سرقفلی می‌تواند در کوتاه ترین زمان، مراحل دادرسی پرونده را به بهترین شکل ممکن طی کند و پرونده را با بهترین نتیجه به پایان برساند. از آنجایی که طولانی شدن پرونده باعث می‌شود فرد مجبور به پرداخت هزینه‌های پی در پی و زیاد شود، حضور وکیل سرقفلی در پرونده مانع از اتلاف وقت و پرداخت هزینه های بالا می‌شود. اگر در زمینه دعاوی ملکی پرونده ای دارید، سپردن پرونده به یک وکیل سرقفلی مجرب و خبره، یک انتخاب هوشمندانه است.
علاوه بر این در صورت وجود وکیل سرقفلی در پرونده، دیگر نیازی نیست که خودتان هم همزمان در تمام جلسات دادگاه شرکت کنید و از کار و زندگی تان عقب بیفتید. در این شرایط، وکیل از جانب شما در دادگاه شرکت می‌کند، اسناد و مدارک مورد نیاز را ارائه می‌دهد و در آنجا از حق و حقوق تان دفاع می‌کند.
دستمزد وکیل سرقفلی چقدر است؟
دستمزد وکیل سرقفلی رقم ثابتی ندارد و به شرایط پرونده، ارزش ملک یا زمین و عوامل دیگر بستگی دارد. در این شرایط وکیل سرقفلی می‌تواند با موکلش سر یک قیمت منصفانه که برای هر دو مناسب است به توافق برسد.
معمولا هزینه وکیل سرقفلی بسته به سختی پرونده و وسعت کار مشخص می‌شود. هر چه وکیل، پرونده‌های موفق بیشتری در این زمینه داشته باشد، شناخته شده تر باشد و تجربه بیشتری داشته باشد، مسلما هزینه ای که دریافت می‌کند بالاتر خواهد بود.
برای پرداخت هزینه هم می‌توانید با وکیل به توافق برسید که همه آن را در ابتدای کار بدهید، نصف آن را در ابتدای کار و نصف دیگر را زمان به نتیجه رسیدن پرونده پرداخت کنید یا این که شرایط اقساطی را انتخاب کنید.
علاوه بر این موارد، موکل موظف است که بر اساس تعرفه قانونی ای که در آیین نامه و قرارداد مشخص شده است، هزینه سفر، حق الوکاله و حق مشاوره را بر اساس تعرفه سالی که قرارداد در آن نوشته شده پرداخت کند.
موکل علاوه بر پرداخت حق الوکاله باید هزینه مشاوره را هم جداگانه به وکیل پرداخت کند. در خصوص حق مشاوره هم مبلغ مشخصی وجود ندارد و میزان آن به زمانی بستگی دارد که وکیل صرف می‌کند تا موکلش را به طور شفاف در یک زمینه آگاه کند و مشاوره‌های لازم را به او بدهد.
در حقیقت وکالت شغلی است که هر کسی می‌تواند تعرفه مخصوص خود را در آن داشته باشد. وکیل می‌تواند هزینه ای بالاتر یا پایین تر از مقدار تعرفه تعیین شده توسط قانون دریافت کند و این مسئله هیچ گونه ایراد قانونی ای ندارد.
پس در صورتی که اخیرا پرونده ای در خصوص دعاوی ملکی دارید، بهتر است سراغ یک وکیل بروید که به طور تخصصی در حوزه املاک فعالیت دارد. این وکلا با تمام قوانین کشور که در خصوص سرقفلی و املاک هستند آشنایی دارند و دلسوزانه شما را راهنمایی می‌کنند تا به بهترین نتیجه برسید.
چگونه به دعوای سرقفلی رسیدگی می‌شود؟
هر یک از اشخاصی که تصمیم به طرح دعوا در ارتباط با حق سرقفلی دارند، باید دادخواست مربوطه را تنظیم و ثبت نموده و ادله و مدارک لازم مانند قرارداد اجاره، رسید اجاره‌بهاءهای واریزشده و … را ضمیمه دادخواست کنند. پس از رفع نقایص موجود، پرونده به یکی از شعبه‌های رسیدگی‌کننده ارجاع داده می‌شود. سپس، وقت رسیدگی تعیین و وقت رسیدگی به طرفین دعوا ابلاغ می‌گردد. پس از رسیدن موعد رسیدگی، طرفین باید در جلسه حاضر شوند و ادله خود را برای اثبات ادعاهایی که دارند، ارائه دهند یا به عنوان خوانده از خودشان دفاع کنند. در صورت نیاز، پرونده به کارشناس ارجاع داده می‌شود و نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ می‌گردد. در نهایت، دادگاه بدوی اقدام به صدور رأی می‌کند. این رأی قابل اعتراض است و در صورت اعتراض، دادگاه تجدیدنظر مجدداً به آن رسیدگی می‌نماید.
چه عواملی باعث طرح دعوای سرقفلی می‌شود؟
در خصوص سرقفلی، موضوعات متفاوتی قابل طرح است. به عنوان نمونه، گاه در مورد انتقال حق سرقفلی و نحوه انتقال آن، گاه در خصوص نحوه تخلیه ملک دارای سرقفلی، گاه در خصوص اصل وجود این حق (با توجه به نوع و سال انعقاد قرارداد اجاره)، گاه در خصوص مطالبه حق سرقفلی و گاه نیز در مورد تجویز انتقال منافع، میان موجر و مستأجر اختلافاتی به وجود می‌آید. این موضوعات و موضوعات بی‌شمارِ دیگر باعث می‌شود که موجر و مستأجر برای حل و فصل اختلافات خود، به مراجع قضایی مراجعه کنند و دعاوی مرتبط با سرقفلی را اقامه نمایند.
حق سرقفلی چه ویژگی‌هایی دارد؟
همانطور که در بند پیشین مورد اشاره قرار گرفت، مطابق مواد ۶ و ۹ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال ۱۳۷۶، سرقفلی حقی است که هم به موجر و هم به مستأجر اختصاص دارد و به موجب این حق هر یک از طرفین موظف است که مبلغی را به طرف مقابل بپردازد. ماده ۱۰ این قانون مقرر داشته است که مبلغ سرقفلی براساس توافق طرفین تعیین می‌شود و اگر طرفین بر مبلغی توافق نکرده باشند، میزان آن را دادگاه تعیین می‌کند. علاوه بر این، این حق به املاک تجاری مربوط است و موجر یا مستأجر املاک مسکونی نمی‌تواند ادعایی در خصوص این حق داشته باشد. همچنین، حق سرقفلی یک حق مالی است و ذی‌حق که می‌تواند موجر یا مستأجر باشد، این امکان را دارد که آن را به شخص ثالث انتقال دهد.
حق سرقفلی چه تفاوتی با حق کسب یا پیشه یا تجارت دارد؟
برای آشنایی با حق کسب یا پیشه یا تجارت، باید به بررسی قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال ۱۳۵۶، بپردازیم. در ماده ۱۵ این قانون، قانون‌گذار مواردی را احصاء کرده است که در آن‌ها موجر می‌تواند پس از به اتمام رسیدن مدت اجاره، تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را از دادگاه درخواست کند. این موارد به شرح زیر است:
الف. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید باشد، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه ارائه شود.
ب. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت باشد.
پ. در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکونت هم مناسب باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
در این موارد، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
همچنین، مطابق ماده ۱۹ این قانون، اگر در اجاره‌نامه از مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت، حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اینکه اجاره‌نامه‌ای در میان نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، موجر می‌تواند تخلیه عین مستأجره را بخواهد اما باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد. در غیر این صورت، مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این حالت، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال صادر می‌کند و مراتب را به موجر نیز اعلام می‌دارد.
بنابراین، مطابق این ماده قانونی، حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز مانند حق سرقفلی یک حق مالی است که به اماکن تجاری اختصاص دارد و در اماکن مسکونی ایجاد نمی‌شود، اما برخلاف حق سرقفلی که هم به موجر و هم به مستأجر تعلق دارد و ممکن است در ابتدا، اثناء یا انتهای مدت اجاره دریافت یا پرداخت شود، حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که به مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت تعلق دارد و طبق آن، موجر موظف است که در برخی موارد، در زمان تخلیه عین مستأجره مبلغی را به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر پرداخت کند. با توجه به توضیحاتی که در خصوص حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ارائه شد، مشخص می‌شود که در هر دوی این موارد، قانون‌گذار به نوعی درصدد حمایت از مستأجران اماکن تجاری و ماحصل سعی و تلاش چندین‌ساله آن‌ها در حوزه امور تجاری است که باعث افزایش اعتبار محصول، برند و محل فعالیت آن‌ها می‌شود. در نتیجة این حمایت قانونی، مالک ملک تجاری نمی‌تواند در هر زمان که بخواهد، مستأجر را به سهولت وادار به تخلیه ملک نماید و تاجر برای اجاره همان محل کسب و پیشه و ادامه تجارت در آن، تقدم پیدا می‌کند.
انتقال سرقفلی به چه نحو صورت می‌گیرد؟
همانطور که پیش‌تر نیز ذکر شد، حق سرقفلی یک حق مالی است. بنابراین، مانند هر نوع حق مالی، قابل انتقال به غیر است. با توجه به اینکه یا موجر و یا مستأجر ممکن است مالک این حق باشند، آن‌ها این حق را نیز دارند که در مقابل دریافت مبلغی، حق خود را به هر شخصی که تمایل دارند، واگذار نمایند. مطابق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی این قانون، مستأجر اماکن تجاری چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند در مدت اجاره با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل و اگر منعی در متن قرارداد وجود نداشته باشد، حتی برای مشاغل دیگر نیز به شخص دیگری انتقال دهد. به عبارت بهتر، در این حالت، مستأجر می‌تواند به عنوان یکی از دارندگان حق سرقفلی با اختیار خود، حقی را که دارد، به شخص دیگر انتقال دهد. انتقال حق سرقفلی ممکن است که در قالب سند رسمی یا سند عادی صورت بگیرد. علاوه‌براین، مالک ملک نیز این حق را دارد که در ازای دریافت مبلغی، سرقفلی را به خود مستأجر انتقال دهد.
وکیل سرقفلی در تهران
در دعاوی مرتبط با املاک و سرقفلی همیشه حضور یک وکیل سرقفلی ضروری است زیرا وکیل به تمام قوانین اشراف دارد و می‌تواند تاثیر مثبتی روی تصمیم نهایی پرونده داشته باشد. امروزه سرقفلی و قوانین آن از مهم ترین دغدغه‌های موجران و مستاجران املاک تجاری است.
قانون گذاران به طور کامل در قوانین حقوقی به این موضوع پرداخته اند تا حق و حقوق کسی پایمال نشود و احکام خاصی را در این خصوص مقرر کرده اند. اما زمانی که افراد معمولی به این قوانین رجوع می‌کنند معمولا به علت وجود اصطلاحات حقوقی تخصصی زیاد نمی‌توانند کاملا متوجه شوند که حق با چه کسی است. به همین خاطر ممکن است در خصوص فهم مضمون قوانین اشتباه کنند و این اشتباه موجب ضرر مالی چشمگیری برای آن‌ها شود.
همانطور که گفته شد قوانین موجود در زمینه سرقفلی دارای ظرافت و پیچیدگی بسیار زیادی هستند و فقط یک وکیل متخصص می‌تواند به شما بگوید که تا چه حد احتمال موفق شدن تان در پرونده وجود دارد. در این زمینه، اصول و قوانین گوناگونی (از جمله قانون مدنی)، قانون رابطه مالک و مستاجر مربوط به سال‌های ۵۶,۶۲ و ۷۶ و چندین آیین نامه و تبصره جزئی وجود دارند. وکیل در این شرایط به شما می‌گوید که دعاوی ملکی در مورد شما با توجه به چه قانونی اقامه می‌شود.
وکیل سرقفلی با آگاهی کامل از چنین پرونده‌هایی مانع از به هدر رفتن وقت تان می‌شود. به این صورت که با دنبال کردن دستورالعمل‌های او نیازی نیست که برای احقاق حق و حقوق تان هزینه دادرسی بسیار زیادی را پرداخت نمایید. هر چه پروسه دادرسی بیشتر طول بکشد مسلما شما هم مجبور به پرداخت هزینه بیشتر هستید، پس یکی از وظایف وکیل حقوقی کوتاه تر کردن این پروسه است.
زمانی که فردی قصد اقامه دعاوی ملکی را داشته باشد ابتدا باید یک دادخواست تنظیم کند و آن را به دادگاه تقدیم کند. خواسته ای که فرد دارد باید به طور دقیق در دادخواست مشخص شده باشد، سپس دادگاه بر اساس این خواسته، رسیدگی را آغاز می‌کند. بعد از این که موعد قانونی گذشت، امکان تغییر خواسته وجود ندارد. به همین خاطر توصیه می‌شود که دعاوی مهم مرتبط با مسائل مالی که ممکن است باعث شوند پول زیادی به اشتباه هدر برود را به یک وکیل سرقفلی مجرب بسپارید.
اگر دنبال یک وکیل سرقفلی در تهران هستید که قابل اعتماد باشد و احتمال موفقیت تان در پرونده را بالا ببرد، وکلای ما مجموعه عدالت آریایی آماده ارائه بهترین خدمات به شما هستند. مجموعه ما با تعداد بالای پرونده‌های موفق، بعد از بررسی شرایط پرونده شما، بهترین وکیل را به شما پیشنهاد می‌دهد تا به بهترین شکل روند دادرسی پرونده تان را پیش ببرد و در تمام مسیر رسیدن به حق تان در کنار شما باشد.
چه عواملی بر ارزشمندیِ حق سرقفلی تأثیر می‌گذارد؟
سرقفلی یک حق مالی است که به موجب آن موجر یا مستأجر می‌تواند مبلغی را از طرف مقابل خود مطالبه کند. مبلغی که به عنوان سرقفلی دریافت یا پرداخت می‌شود، به نرخ روز محاسبه می‌گردد و عواملی همچون حسن شهرت مالک، نوع خدمت یا محصول ارائه‌‌شده، موقعیت محل کسب و پیشه و … بر میزان ارزش و اعتبار آن تأثیر می‌گذارد. بنابراین، عواملی که بر ارزشمندیِ حق سرقفلی اثر می‌گذارد، به تدریج و در طول زمان ایجاد می‌شود. بنابراین پیش از اینکه تصمیم بگیریم مغازه سرقفلی بخریم باید به ارزش و مبلغ سرقفلی توجه کنیم.
تخلیه ملک دارای سرقفلی به چه نحو است؟
مطابق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب ۱۳۷۶، اگر شخصی ملک تجاریِ خود را به شخص دیگر اجاره دهد، می‌تواند که مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. در این حالت، در واقع مالک با دریافت این مبلغ، حق سرقفلی خود را به مستأجر انتقال می‌دهد. در این صورت اختیارات مالک سرقفلی به مستاجر منتقل خواهد شد. در چنین موقعیتی، مستأجر به هنگام تخلیه عین مستأجره، حق مطالبه سرقفلی را به قیمت روز دارد؛ البته به شرطی که در اثناء مدت اجاره، حق سرقفلی را به شخص دیگری واگذار نکرده باشد. بنابراین، تخلیه ملک دارای سرقفلی منوط به پرداخت مبلغی به‌عنوان سرقفلی به مستأجر است.
مشورت با متخصصان حقوقی پیش از انجام هر نوع اقدام حقوقی در خصوص دعاوی خانوادگی می‌تواند هزینه و زمان لازم برای انجام این امور را به حداقلِ میزان ممکن برساند.
