نحوه محاسبه درصد مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی به چه صورت است؟

در قوانین کشور ایران بخشی از این قوانین اختصاصا به مفهوم سرقفلی پرداخته اند و معنی و مفهوم این مسئله را به درستی بیان کردند. سرقفلی یکی از حقوقی است که قانون کشور ایران برای حمایت از کسی که یک مغازه تجاری را اجاره کرده است قرار داده است در واقع با استفاده از این قانون شخصی که در یک مکان تجاری به فعالیت می پردازد باید ماهانه یک هزینه را به عنوان سرقفلی به مالک آن محل تجاری بدهد و در صورت بروز مشکل می توان موضوع را از مراجع قانونی و به کمک یک وکیل سرقفلی پیگیری کرد.

در قانون کشور مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی نیز یکی از قوانین مهمی است که در بحث مالیات در کشور برای حق دریافت شده از مغازه تعیین شده است. تا زمانی که فردی در قید حیات باشد مالکیت اموال او به خودش اختصاص دارد این مالکیت انواعی دارد. مالکیت نسبت به حقوق و یا اعیان مالکیت‌هایی است که در عهده خود فرد می‌باشد.

از جمله حقوق مهمی که در قانون کشور ما در جامعه ما به شخصی تعلق می‌گیرد حق سرقفلی است که برای بهتر متوجه شدن اصول و قوانین این حق و اینکه چگونه تقسیم می‌شود و محاسبه آن بر چه اساسی صورت می‌گیرد باید از یک وکیل ملکی کمک گرفت اما در ادامه به صورت گسترده تر در این باب سخن می گوییم.

نحوه محاسبه مالیات بر ارث ملک تجاری

یکی از مالیات‌هایی که باید وراث یک متوفی به دولت بپردازند مالیات بر ارث یک ملک تجاری است. این مالیات برای همه مردم یکسان است و توسط دولت بر اموالی که متوفی از خود به جا می‌گذارد و کاربری تجاری دارند، یعنی یک زمین یا مغازه تجاری هستند قرار داده می‌شود و وراث باید این مالیات را به دولت بپردازند.

زمانی که قانون قبلی تعیین شده بود یک میزان مشخص برای مالیات بر ارث ملک تجاری تعیین نکرده بودند و طبق ارزش کل اموال تجاری که به ارث رسیده است یک درصدی مشخص می‌شد و به عنوان مالیات بر ارث ملک تجاری محاسبه و به دولت پرداخت می‌شد. طبقات مختلف جامعه در این قانون به صورت عادلانه مالیات می‌پردازند یعنی هر که بامش بیش برفش بیشتر.

مجدداً قانونی برای اصلاح قانون قبلی تصویب شد که طبق آن اموال تجاری به صورت جدا در نظر گرفته می‌شوند و درصدی از این اموال به عنوان مالیات کنار گذاشته می‌شد و به دولت پرداخت می‌شد.

جداگانه بودن اموال تجاری و تعیین درصد از کل این اموال یکی از بهترین اصلاحات قانون کشور بوده است.

در قانون مالیات‌های مستقیم برای مالیات‌هایی که مربوط به این املاک تجاری می‌باشند درصد مالیاتی تعیین شده است که طبق آن ورثه باید درصد تعیین شده را به دولت به عنوان مالیات بر ارث سرقفلی بپردازند.

البته این نکته را هم باید توجه داشته باشید که قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ اصلاح شده است و پیش از آن قانون قبلی برقرار بوده است.

طبق این اصلاحات متوفی که در سال ۹۵ فوت شده باشد وراث او باید طبق قانون جدید مالیات بپردازند. در واقع نمی‌توانیم بگوییم که قانون مالیات متغیر است. این قانون مالیات بر ارث ملک تجاری یک قانون ثابت است.

اما افرادی که قانون‌گذار هستند طبق شرایط موجود قانون‌های قبلی را اصلاحاتی انجام می‌دهند که خود اصل قانون را تغییر نمی‌دهد، فقط تغییرات کوچکی در بعضی از نکات قانون ایجاد میکند.

در این قانون مالیات بر ارث ملک تجاری بعضی از ورثه یعنی ورثه متوفی که در سال ۹۵ فوت کرده‌اند به این قانون جدید باید عمل کنند.

طبق آنچه که گفته شد دو نوع قانون در مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی وجود دارد که یک قانون، قانون سابق است و یک قانون قانون اصلاح شده جدید :

• قانون سابق برای متوفیان قبل از سال ۹۵ کاربرد دارد.
• قانون مالیات اصلاح شده جدید برای متوفیانی که بعد از سال ۹۵ فوت شده‌اند.

نگاهی به قانون مالیات بر ارث ملک تجاری سابق

طبق قانونی که برای مالیات بر ارث ملک تجاری تعیین شده بود پیش از اصلاحاتی که انجام شد این قانون تعیین می‌کرد که ورثه باید سه میلیون تومان از اموالی که به ارث به آنها رسیده است به عنوان معافیت مالیات ارث به دولت پرداخت کنند و اگر برای محاسبه مالیات بر ارث از وکیل ملکی کمک می گرفتید، وکیل مبلغ را به این صورت محاسبه می کرد. همچنین اگر ورثه فرد متوفی افراد کمتر از ۲۰ سال یا معلول از کار افتاده باشند این میزان از ۳ میلیون تومان به ۵ میلیون تومان تغییر میکرد.

بررسی اصلاحیه قانون مالیات بر ارث ملک تجاری:

همانطور که گفتیم قانون مالیات بر ارث مجدداً اصلاح شد و قانون جدید به وجود آمد. در قانون جدید یک مبلغ ثابت برای مالیات در نظر گرفته نمی‌شود بلکه درصدی از کل سهم الارثی به عنوان مالیات در نظر گرفته می‌شود و به دولت پرداخت می‌شود.

علاوه بر درصد‌هایی که برای مالیات بر ارث تعیین می‌شود اموال زیر نیز مالیات تعلق میگیرد:

• انباری: در هر متر مربع ۵۰ درصد ارزش آن.
• اموال و اجناس: ده درصد از ارزش اموالی که در محل کار وجود دارند.
• بالکن: یک سوم از ارزش آن در هر متر مربع.

مالیات بر ارث ملک تجاری

کاربری تجاری: انواع مغازه‌های تجاری، فروشگاه‌های بزرگ، دفاتر خدماتی و رستوران‌ها جزو این دسته هستند که مالیات بر ارث به آنها تعلق می‌گیرد و باید این مالیات را به دولت پرداخت کنند.

البته مغازه هایی که مجوز تجاری دارند شامل این مورد می‌باشند و صرفاً وجود یک مغازه یا دفتر بدون مجوز تجاری جزو این دسته قرار نمی‌گیرد.

کاربری صنعتی: کارخانه‌ها و مراکز صنعتی که مجوز فعالیت صنعتی برای انواع خدمات تولید و یا توزیع محصولات داشته باشند و یا تعمیرگاه و یا کارگاه مجوزدار باشند، شامل قانون مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی می‌شوند. این املاک بیشتر در مراکز دور از شهر و شهرک‌های صنعتی وجود دارند.

کاربری خدماتی: یک نوع از مراکز نیز وجود دارند که کاربری خدماتی دارند اما این کاربری خدماتی از نوع کاربری‌های انتفاعی می‌باشد.

یعنی با وجود اینکه شما از این کاربری کسب درآمد می‌کنید اما چون علاوه بر سود شخصی سود کار شما منفعت عام دارد و به شهر و یا کشور خدماتی ارائه می‌کنند شهرداری‌ و مراکز مربوطه نیز از شما بابت این امر پولی دریافت نمی‌کند.

از انواع کاربری‌های خدماتی می‌توان به گرمابه‌های عمومی سطح شهر اشاره کرد. این مراکز به دلیل اینکه برای نظافت عمومی و سلامت جامعه در خدمت مردم هستند با وجود این که صاحبان از این کار منفعتی کسب می‌کنند، اما مجبور نیستند که در قبال این خدمات به شهرداری پول و مالیات بپردازند.

اما این معافیت از مالیات تا زمانی ادامه دارد که شما با این کاربری ادامه کار بدهید اگر روزی تصمیم بگیرید که کاربری شغلی خودتان را تغییر بدهید باید هزینه تغییر کاربری را به دولت بپردازید.

نرخ مالیات بر ارث مغازه

بند پنجم از ماده ۱۷ قانون مالیات‌های مستقیم اذهان دارد، نرخ مالیاتی که برای ارث نسبت به حق واگذاری محل و سرقفلی تعیین شده است یک و نیم برابر نرخ‌هایی است که در ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم قرار دارند.

طبق ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، ۳ درصد از کل سود صاحب حق مالیاتی است که برای نقل و انتقال حق واگذاری محل یا همان حق سرقفلی تعیین شده است.

بنابراین پایه و اساس تعیین و محاسبه مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی، نسبت به حق سرقفلی، سه و نیم درصد ارزش روز آن در تاریخ نقل و انتقال آن است.

مالیات بر ارث اجناس داخل مغازه

همانطور که پیش‌تر گفتیم اجناس موجود در یک مغازه تجاری نیز مالیات دارند و باید این مالیات به دولت پرداخت شود این نرخ برای افرادی که جزو طبقه اول هستند ۱۰ درصد از کل محاسبه می‌شود و برای وراثی که جزو طبقه دوم هستند ۲۰ درصد از کل و برای وراث طبقه سوم این نرخ ۴۰ درصد است.

مالیات بر ارث سرقفلی

طبق قانون جدیدی که برای اصلاح قانون قبلی تصویب شد، اگر فردی از تاریخ ۱ فروردین ۱۳۹۵ بع بعد فوت شود طبق قانون جدید باید مالیات بر ارث سرقفلی و محاسبه و به دولت بپردازند.

مالیات در قانون جدید این گونه محاسبه می‌شود که برای وراثی که در طبقه اول قرار دارند یعنی فرزندان زن پدر مادر شوهر و نوادگان این نرخ ۳ درصد از ارزش کل می‌باشد.

اما برای وراثی که در طبقه دوم قرار دارند یعنی برادر، خواهر، پدربزرگ، مادربزرگ، فرزندان خواهر، فرزندان برادر این نرخ به ۶ درصد تغییر پیدا می‌کند.

همچنین وراث طبقه سوم نیز ۱۲ درصد از کل را باید به عنوان مالیات به دولت بپردازند. طبقه سوم یعنی عمو، عمه، دایی، خاله و فرزندان آنها.

برای اینکه بدانیم برای مثال سه درصد از ارزش کل مغازه تجاری چه مقدار می‌شود باید سرقفلی مغازه را تعیین قیمت کنیم. برای اینکه این تعیین قیمت به درستی انجام شود نیاز به کارشناسان اداره امور مالیاتی است. البته ممکن است نظر کارشناسان با نظر وراث تفاوت‌هایی نیز داشته باشد.

بدیهی است که قیمتی که برای سرقفلی مغازه تعیین می‌شود تعیین کننده میزان مالیات آن است. یعنی هر چه قیمت و ارزش مغازه بیشتر باشد مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی آن نیز بیشتر خواهد بود.

تفاوت مالیات بر ارث مغازه با مالیات بر ارث حق سرقفلی

ارزش ملکیت نیز یکی از عوامل مهمی است که در محاسبه مالیات مغازه باید لحاظ شود. ملکیت مغازه‌ای که نرخ 7.5% ارزش معاملاتی داشته باشد باید مالیات بپردازد.

در دفترچه ارزش معاملاتی برای املاک قیمتی تعیین می‌شود که از قیمت واقعی ملک کمتر است میزان مالیات نیز به همین دلیل برای مغازه‌ها و املاک تجاری زیاد نخواهد شد.

به عبارت دیگر مالیاتی که به عنوان مالیات بر ارث مغازه باید از مجموعه کل سهم الارث به دولت تقدیم کرد، باید طبق ملکیت مغازه و مالیات بر حقوق سرقفلی محاسبه و پرداخت شود.

مالیات بر ارث بر سرقفلی و مالیات بر ارث مغازه باید بر اساس ارزش آن محاسبه گردد یا قیمت نقل و انتقال آن؟

با استناد به اینکه قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ دستخوش تغییر و اصلاحات بوده است و ماده ۱۷ این قانون بعد از این اصلاحات به قانون اضافه شده است.

همچنین از آنجایی که اهمیت قانون اصلاح شده جدید بیشتر و حاکم‌تر از قانون قدیمی است، این نتیجه گرفته می‌شود که اساس تعیین مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی طبق ارزش نقل و انتقالات روزانه می‌باشد و در ماده ۱۷ قانون مالیات‌های مستقیم نیز این نکته به صراحت اشاره شده است.

اعتراض به قیمت‌گذاری

زمانی که کارشناسان برای تعیین قیمت سرقفلی مغازه‌ها از طرف اداره امور مالیاتی فرستاده می‌شوند و قیمت گذاری انجام می‌دهند ممکن است این قیمت گذاری با اشتباهاتی روبرو بشود و قیمت اصلی مغازه بیشتر باشد. لازم به ذکر است که مالک در ازای پرداخت سرقفلی اختیاراتی بدست می آورد.
در این مورد صاحبان مغازه حق اعتراض دارند که این اعتراض در مواردی مورد قبول می‌باشند و در مواردی رد خواهد شد.

واضح است که قیمت اعلامی بالاتر از قیمت واقعی مغازه باعث می‌شود که نرخ مالیات نیز افزایش پیدا کند.

سخن پایانی

همانطور که بیان شد ارثی که از فرد متوفی به وراث او تعلق می‌گیرد اگر یک مکان زمین و یا مغازه تجاری باشد باید وراث مالیات بر ارث مغازه و سرقفلی به دولت بپردازند.

تعیین نرخ ارزش ملک تجاری توسط کارشناسان اداره امور مالیاتی انجام می‌شود و طبق این نرخ مالیات نیز تعیین می‌شود.

از آنجایی که یک قانون جدید در سال ۹۴ برای قانون مالیات تصویب شد طبق آن اگر تاریخ فوت بعدی تا سال ۹۴ باشد ۳۵ درصد از کل را باید به عنوان مالیات بر ارث تقدیم به دولت کند اگر این تاریخ وفات از ابتدای سال ۹۵ به بعد باشد سه درصد از قیمت تعیین شده از توسط کارشناسان امور مالیاتی عنوان مالیات بر ارث باید تقدیم به دولت بشود.

همچنین طبق مطالبی که پیش از این گفتیم انبار تجاری ۵۰ درصد از ارزش مغازه، بالکن یک سوم از هر متر مربع و اجناسی که در داخل مغازه‌های تجاری وجود دارند ۱۰ درصد از ارزش اجناس مالیات بر ارث می‌باشند و باید به دولت پرداخت شوند.

بنابراین برای اینکه تعیین کنیم که هر کدام از وراث طبقه اول دوم و یا سوم چه مقدار از کل ارزش ارثیه خود را باید به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند، باید این موضوع را بدانیم که این نرخ برای افراد طبقه اول ۳ درصد برای وراث طبقه دوم ۶ درصد و برای وراث طبقه سوم ۱۲ درصد است.

نکته دیگر این است که طبق قانون قدیمی مالیات بر ارث اگر بین وراث فردی کمتر از ۲۰ سال و یا معلول و از کار افتاده وجود داشته باشد نرخ مالیات بر ارث از ۳ میلیون به ۵ میلیون پول تغییر پیدا میکند.