پیش از آنکه به فرق مالکیت و سرقفلی بپردازیم باید به این نکته توجه کنیم که هر کدام از این دو مورد به تنهایی به چه معنی هستند و چه زمانی از این اصطلاحات استفاده می کنیم و اینکه در دعاوی مربوط به سرقفلی اینکه خودتان تصمیم گیری کنید بهتر است از یک وکیل سرقفلی کمک بگیرید.
در باب مسئله سرقفلی حق سرقفلی همان حقی است که مستاجر به واسطه اینکه یک ملک تجاری را اجاره کرده باشد و به وسیله یک کسب و کار خود شهرت آن ملک را بالا برده باشد از مالک مغازه تجاری پولی را به عنوان حق سرقفلی دریافت می کند و این حق امتیاز مستاجر از محل تجاری است که در صورت اینکه مستاجر این حق را دارا باشد می تواند از ملک با اجاره کمتر استفاده کند.
اما برای تعریف مالکیت می توان اینطور بیان کنیم که مالکیت یعنی حق یک فرد از داشتن یک شیء و تفاوت نمی کند که آن وسیله ماشین و دیگر اشیاء منقول باشد یا ملک تجاری و یا مسکونی و دیگر اشیاء غیر منقول. در قانون جمهوری اسلامی ایران که طبق آیات قرآن طراحی شده است و نکاتی را که در دین اسلام بیان شده است در قانون به طور صریح بیان کرده است کسی را مالک واقعی چیزی می دانند که در قانون و شرع اسلام این مالکیت تایید شود و در غیر این صورت اگر فردی به صورت غیر قانونی در ملک تصرف ایجاد کند آن ملک غصبی به فرد یک فرد غاصب است.
یکی از تفاوت های اصلی و اساسی در بحث فرق مالکیت و سرقفلی که می توانیم در اینجا به آن موضوع اشاره کنیم این است که حق مالکیت یک حق مطلق است یعنی فردی که مالک یک شیء است می تواند هرگونه تصرف را در مال و اموال خود انجام دهد. اما سرقفلی از آنجایی که از اجاره ناشی می شود و متعلق به مستاجر است در ارتباط با منفعت مال است اما مالکیت مربوط به همان مال است نه منفعت مال.
به زبان ساده تر کسی که مالک یک ملک است میتواند تغییراتی در آن ملک ایجاد کند اما مستاجری که حق سرقفلی دریافت می کند فقط می تواند از آن مکان به عنوان محل کار و تجارت خود استفاده کند و حق هیچگونه تغییری در اصل ملک ندارد.
ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت؟
همواره در نظر عموم اینگونه بوده است که مالکیت یک ملک ارزش بیشتری نسبت به سرقفلی دارد. اما در واقع اینگونه نیست بلکه ارزش سرقفلی خیلی بیشتر از مالکیت است و این یک نمونه از فرق مالکیت و سرقفلی است.
دانستن این نکته برای مالک و مستاجر یک نکته حائز اهمیت است و باید به آن توجه شود تا از یک سری موارد جلوگیری شود اما برای کسب اطلاعات بیشتر و اطمینان از روند درست پرونده های دعاوی سرقفلی بهتر است از یک وکیل ملکی کمک گرفت.
مالکیت سرقفلی چیست؟
برخی آیتم ها در یک ملک تعیین کننده ارزش آن ملکی باشد حق مالکیت یک ملک متعلق به مالک آن است و هیچ کس حق تصرف در مالکیت وی ندارد وجود داشتن یا نداشتن همان آیتم ها باز می شود که این ارزش کمتر و یا بیشتر شود اما به طور میانگین بین ۳۰ تا ۵۰ درصد ارزش کل قیمت بازاری و عرفی و مبادلاتی محل تجاری به عنوان حق سرقفلی تعیین می‌شود.
حق سرقفلی: زمانی که مستاجر و مالک برای عقد قرارداد اقدام می کند مستاجر برای اینکه حق کسب و پیشه را از مالک به نفع خود دریافت کند مبلغی را به مالک پرداخت می‌کند تا رضایت وی را جلب کند که به آن حق سرقفلی می گویند.
مبنای تعیین حق مالکانه یک مبنای عرفی دارد و به همین دلیل است که متفاوت است و میزان دقیق و مشخص ندارد از یک مکان به مکان دیگر کمتر و یا بیشتر خواهد شد. به مبلغی که مستاجر هنگام عقد قرارداد تجاری علاوه بر اجاره‌بها برای دریافت حق کسب و پیشه پرداخت می کند و رضایت مالک را می‌گیرد، حق سرقفلی می‌گویند.
سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟
برای تعیین کردن فرق مالکیت و سرقفلی باید بدانیم سرقفلی چند درصد از ارزش ملک را شامل می‌شود دو حالت وجود دارد که بدین شرح است:
حالت اول:
در این حالت حق سرقفلی محل تجارت به طور کامل و برای همیشه از مالک گرفته می‌شود و مستاجر داده می شود.
در این صورت ارزش سرقفلی ملک اینگونه تعیین می شود:
- از صفر تا ۵۰۰ میلیون: ۱۰ درصد
- از ۵۰۰ تا یک میلیارد: ۸ درصد
- از یک میلیارد تا دو میلیارد: ۶ درصد
- از دو میلیارد تا چهار میلیارد: ۴ درصد
- از چهار میلیارد به بالا: ۲ درصد
حالت دوم:
در مورد دوم سرقفلی به طور کامل از مالک گرفته نخواهد شد بلکه به صورت موقت از تصاحب مالک درآمده و به مستاجر موکول می‌شود.
تعیین حق سرقفلی در این نوع بدین صورت است:
- از صفر تا ۵۰ میلیون: ۲ درصد
- از ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون: ۱ درصد
- از ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون: ۰/۷۵ درصد
- از ۵۰۰ میلیون تومان به بالا: ۰/۵ درصد
قیمت سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟
قانون تعیین سرقفلی تا پیش از سال ۱۳۷۶ به صورت رسمی اجرا نمی شد بعد از سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر سرقفلی نیز به میان آمد. پیش از آن قانون حق کسب و پیشه و تجارت مطرح بود. سوال مهم در اینجا این است که این سرقفلی چگونه محاسبه و بر چه اساسی تعیین می‌شود؟
تعیین اینکه ارزش سرقفلی چه مقدار می باشد معمولاً بر عهده کارشناس دادگاه است و پیش از اینکه مغازه سرقفلی بخرید باید مبلغ آن را بررسی کنید. کارشناس دادگاه با مراجعه به بنگاه های معاملاتی و پرس و جو از اهالی محل طبق ماده ۱۱ قانون مالک و مستاجر در سال ۱۳۳۹ تصویب شده است معیارهایی را تعیین می کند. معیار هایی که تعیین کننده ارزش سرقفلی هستند به شرح زیر است:
- وضعیت بنا
- نوع شغل مستاجر
- موقعیت قرارگیری ملک تجاری
- مدت اشتغال مستاجر قبلی و میزان شهرت او
- مخارج استفاده شده در ساخت ملک برای سهولت استفاده
- شرایط و کیفیت قرارداد اجاره نامه
فرق سرقفلی با اجاره چیست؟
در بحث فرق مالکیت و سرقفلی تفاوت میان سرقفلی و اجاره نیز باید در نظر گرفته شود بین سرقفلی و اجاره تفاوت‌های وجود دارد اما این نکته را باید در نظر بگیرید که اجاره است که باعث می شود سرقفلی نیز به میان بیاید. اجاره کردن یک ملک تجاری تحت شرایطی می تواند منجر به به وجود آمدن حقی به نام حق سرقفلی بشود که اختیاراتی به مالک سرقفلی خواهد داد که اگر اجاره به صورتی باشد که نیاز به حق سرقفلی باشد و زمانی که به عقد قرارداد می پردازند موضوعاتی را در اجاره‌نامه لحاظ می کند.
از قوانین و شرایطی که باعث می شود اجاره بدون حق سرقفلی انجام شود این است که در هنگام عقد اجاره مبلغی جهت انتقال منافع به مالک داده نشود. اما اگر هنگام عقد قرارداد مقداری پول جهت انتقال منافع به مالک پرداخت شود اجاره با حق سرقفلی خواهد بود.
در نتیجه اجاره ای که سرقفلی نداشته باشد موجب می‌شود که برای یک مدت کوتاه در قبال اجاره بها مستاجر از یک ملک برای کسب و کار خود استفاده کند اما حق سرقفلی اینگونه نیست و باعث می شود که امتیازات یک ملک تجاری کاملا از فرد مالک به فرد مستاجر منتقل شود.
سخن پایانی
در این قسمت به فرق مالکیت و سرقفلی به طور مفصل پرداختیم. قانون حق سرقفلی که از سال ۷۶ وارد قوانین کشور ما شد قانونی کارآمد در عدالت و برابری در حقوق مستاجر می‌باشد. با وجود تمامی مخالفت ها این قانون منفعت بسیاری برای فرد مستاجر دارد.
