سرقفلی از اصطلاحاتی است که کم‌تر کسی با آن ناآشنا می‌باشد. با این حال، افراد معدودی نسبت به احکام حقوقیِ آن شناخت دارند. در این نوشتار به بررسیِ موضوعاتی هم‌چون چیستیِ سرقفلی، تفاوت آن با حق کسب یا پیشه یا تجارت، نحوه تخلیه ملک دارای سرقفلی، حوزه فعالیت وکیل سرقفلی و … پرداخته خواهد شد.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی یک حق مالی است که برای نخستین بار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ پیش‌بینی شده است. مطابق ماده ۶ این قانون، هرگاه مالک یک ملک تجاری، ملک خود را به شخص دیگری اجاره دهد، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر خویش دریافت کند. هم‌چنین، مستأجر نیز می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود، از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی را به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر اینکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد. علاوه بر این، مطابق ماده ۹ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب ۱۳۷۶، اگر مدت اجاره به اتمام برسد و مستأجر یا در همان ابتدا مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نکرده باشد و یا اینکه در حین مدت اجاره کلیه حقوق خود را استیفاء کرده باشد، نمی‌تواند در زمان تخلیه عین مستأجره مبلغی را به عنوان سرقفلی از موجر مطالبه کند. در نتیجه، مطابق این مقرره قانونی، مستأجر در صورتی در زمان تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی را دارد که اولاً خود او مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد و ثانیاً در اثناء مدت اجاره در مقابل دریافت مبلغی از موجر یا مستأجر دیگر، حق سرقفلی خود را واگذار نکرده باشد.
با توجه به توضیحات فوق می‌توان این‌گونه نتیجه‌گیری نمود که سرقفلی با این مختصات و ویژگی‌های قانونی، مربوط به قراردادهای اجاره‌ای است که پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شدهاند. اشاره به این نکته نیز ضروری است که به موجب تبصره‌ای که در سال ۱۳۷۲ به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ الحاق گردید، وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به دیگری در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستأجر ذکر نشده باشد، ممنوع است. بنابراین، طبق این تبصره، در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۶۲، سرقفلی یک حق مالی است که ایجاد آن منوط به پیش‌بینیِ آن در متن قرارداد است؛ یعنی این حق در صورتی در این قراردادها به وجود می‌آید که طرفین قرارداد، آن را در متن قرارداد ذکر کرده و در خصوص آن توافق کرده باشند.
وکیل متخصص دعاوی سرقفلی
انسان‌ها به محض تولد شخصیت پیدا می‌کنند و این صلاحیت را به دست می‌آورند که حقوقی را دارا شوند، اما تا زمانی که انسان‌ها به کمال عقل و بلوغ دست پیدا نکنند، امکان آن وجود ندارد که خودشان رأساً این حقوق را اِعمال نمایند. در این حالت، شخصی به عنوان نماینده قانونی، امور حقوقیِ انسان را انجام می‌دهد. این نماینده، قانونی است؛ یعنی قانون‌گذار آن را پیش‌بینی نموده و خود انسان، هیچ نقشی در انتخاب آن ندارد. علاوه‌بر نماینده قانونی که توسط قانون‌گذار برای موقعیت‌های خاص زندگی انسان در نظر گرفته شده، هر شخصی این حق را دارد که برای اداره امور حقوقیِ خود نماینده قراردادی انتخاب نماید. انتخاب نماینده قراردادی می‌تواند از طریق انعقاد قرارداد وکالت صورت پذیرد.
مطابق ماده ۶۵۶ قانون مدنی، وکیل نماینده قراردادی است که به نیابت از موکل، امور حقوقیِ او را پیگیری می‌کند و در مقابل انجام این امور، اجرت دریافت می‌نماید. توجه به این نکته ضروری است که صرفاً شخصی که وکیل دادگستری باشد، می‌تواند انجام امور حقوقیِ دیگران را عهده‌دار شود. اشتغال به وکالت دادگستری نیز مستلزم داشتن پروانه وکالت است که شرایط دریافت آن، در قانون پیش‌بینی شده است. اشخاصی که پروانه وکالت دارند، می‌توانند در حوزه موضوعات مختلف حقوقی فعالیت کنند. در این میان، برخی از وکلای دادگستری به صورت تخصصی و حرفه‌ای در حوزه دعاوی ملکی مانند دعاوی مربوط به سرقفلی فعالیت می‌کنند. با توجه به پیچیدگی‌های قانونی که در مورد حق سرقفلی وجود دارد و حتی باعث ایجاد اختلاف‌نظر میان حقوق‌دانان در خصوص نحوه تفسیر مواد قانونیِ مربوط به آن شده است، مناسب‌تر است که اشخاصی که تصمیم به انعقاد قرارداد اجاره نسبت به اماکن تجاری دارند یا می‌خواهند دعوایی را در خصوص مطالبه حق سرقفلی یا اثبات آن اقامه کنند، پیش از هر نوع اقدام حقوقی، از طریق مراجعه حضوری یا مشاوره تلفنی، با یک وکیل حقوقی مشورت نمایند. در این خصوص، توصیه بر مشورت با وکیل متخصص در دعاوی سرقفلی است؛ زیرا طبیعتاً وکیل دادگستری که به طور تخصصی در این زمینه فعالیت داشته باشد، تسلط بیش‌تری بر قوانین این حوزه و رویه قضایی مربوط به آن دارد.
چگونه به دعوای سرقفلی رسیدگی می‌شود؟
هر یک از اشخاصی که تصمیم به طرح دعوا در ارتباط با حق سرقفلی دارند، باید دادخواست مربوطه را تنظیم و ثبت نموده و ادله و مدارک لازم مانند قرارداد اجاره، رسید اجاره‌بهاءهای واریزشده و … را ضمیمه دادخواست کنند. پس از رفع نقایص موجود، پرونده به یکی از شعبه‌های رسیدگی‌کننده ارجاع داده می‌شود. سپس، وقت رسیدگی تعیین و وقت رسیدگی به طرفین دعوا ابلاغ می‌گردد. پس از رسیدن موعد رسیدگی، طرفین باید در جلسه حاضر شوند و ادله خود را برای اثبات ادعاهایی که دارند، ارائه دهند یا به عنوان خوانده از خودشان دفاع کنند. در صورت نیاز، پرونده به کارشناس ارجاع داده می‌شود و نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ می‌گردد. در نهایت، دادگاه بدوی اقدام به صدور رأی می‌کند. این رأی قابل اعتراض است و در صورت اعتراض، دادگاه تجدیدنظر مجدداً به آن رسیدگی می‌نماید.
چه عواملی باعث طرح دعوای سرقفلی می‌شود؟
در خصوص سرقفلی، موضوعات متفاوتی قابل طرح است. به عنوان نمونه، گاه در مورد انتقال حق سرقفلی و نحوه انتقال آن، گاه در خصوص نحوه تخلیه ملک دارای سرقفلی، گاه در خصوص اصل وجود این حق (با توجه به نوع و سال انعقاد قرارداد اجاره)، گاه در خصوص مطالبه حق سرقفلی و گاه نیز در مورد تجویز انتقال منافع، میان موجر و مستأجر اختلافاتی به وجود می‌آید. این موضوعات و موضوعات بی‌شمارِ دیگر باعث می‌شود که موجر و مستأجر برای حل و فصل اختلافات خود، به مراجع قضایی مراجعه کنند و دعاوی مرتبط با سرقفلی را اقامه نمایند.
حق سرقفلی چه ویژگی‌هایی دارد؟
همانطور که در بند پیشین مورد اشاره قرار گرفت، مطابق مواد ۶ و ۹ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال ۱۳۷۶، سرقفلی حقی است که هم به موجر و هم به مستأجر اختصاص دارد و به موجب این حق هر یک از طرفین موظف است که مبلغی را به طرف مقابل بپردازد. ماده ۱۰ این قانون مقرر داشته است که مبلغ سرقفلی براساس توافق طرفین تعیین می‌شود و اگر طرفین بر مبلغی توافق نکرده باشند، میزان آن را دادگاه تعیین می‌کند. علاوه بر این، این حق به املاک تجاری مربوط است و موجر یا مستأجر املاک مسکونی نمی‌تواند ادعایی در خصوص این حق داشته باشد. هم‌چنین، حق سرقفلی یک حق مالی است و ذی‌حق که می‌تواند موجر یا مستأجر باشد، این امکان را دارد که آن را به شخص ثالث انتقال دهد.
حق سرقفلی چه تفاوتی با حق کسب یا پیشه یا تجارت دارد؟
برای آشنایی با حق کسب یا پیشه یا تجارت، باید به بررسی قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال ۱۳۵۶، بپردازیم. در ماده ۱۵ این قانون، قانون‌گذار مواردی را احصاء کرده است که در آن‌ها موجر می‌تواند پس از به اتمام رسیدن مدت اجاره، تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را از دادگاه درخواست کند. این موارد به شرح زیر است:
الف. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید باشد، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه ارائه شود.
ب. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت باشد.
پ. در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکونت هم مناسب باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
در این موارد، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
هم‌چنین، مطابق ماده ۱۹ این قانون، اگر در اجاره‌نامه از مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت، حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اینکه اجاره‌نامه‌ای در میان نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، موجر می‌تواند تخلیه عین مستأجره را بخواهد اما باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد. در غیر این صورت، مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این حالت، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال صادر می‌کند و مراتب را به موجر نیز اعلام می‌دارد.
بنابراین، مطابق این ماده قانونی، حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز مانند حق سرقفلی یک حق مالی است که به اماکن تجاری اختصاص دارد و در اماکن مسکونی ایجاد نمی‌شود، اما برخلاف حق سرقفلی که هم به موجر و هم به مستأجر تعلق دارد و ممکن است در ابتدا، اثناء یا انتهای مدت اجاره دریافت یا پرداخت شود، حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که به مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت تعلق دارد و طبق آن، موجر موظف است که در برخی موارد، در زمان تخلیه عین مستأجره مبلغی را به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر پرداخت کند. با توجه به توضیحاتی که در خصوص حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ارائه شد، مشخص می‌شود که در هر دوی این موارد، قانون‌گذار به نوعی درصدد حمایت از مستأجران اماکن تجاری و ماحصل سعی و تلاش چندین‌ساله آن‌ها در حوزه امور تجاری است که باعث افزایش اعتبار محصول، برند و محل فعالیت آن‌ها می‌شود. در نتیجة این حمایت قانونی، مالک ملک تجاری نمی‌تواند در هر زمان که بخواهد، مستأجر را به سهولت وادار به تخلیه ملک نماید و تاجر برای اجاره همان محل کسب و پیشه و ادامه تجارت در آن، تقدم پیدا می‌کند.
انتقال سرقفلی به چه نحو صورت می‌گیرد؟
همانطور که پیش‌تر نیز ذکر شد، حق سرقفلی یک حق مالی است. بنابراین، مانند هر نوع حق مالی، قابل انتقال به غیر است. با توجه به اینکه یا موجر و یا مستأجر ممکن است مالک این حق باشند، آن‌ها این حق را نیز دارند که در مقابل دریافت مبلغی، حق خود را به هر شخصی که تمایل دارند، واگذار نمایند. مطابق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی این قانون، مستأجر اماکن تجاری چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند در مدت اجاره با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی مورد اجاره را برای همان شغل و اگر منعی در متن قرارداد وجود نداشته باشد، حتی برای مشاغل دیگر نیز به شخص دیگری انتقال دهد. به عبارت بهتر، در این حالت، مستأجر می‌تواند به عنوان یکی از دارندگان حق سرقفلی با اختیار خود، حقی را که دارد، به شخص دیگر انتقال دهد. انتقال حق سرقفلی ممکن است که در قالب سند رسمی یا سند عادی صورت بگیرد. علاوه‌براین، مالک ملک نیز این حق را دارد که در ازای دریافت مبلغی، سرقفلی را به خود مستأجر انتقال دهد.
چه عواملی بر ارزشمندیِ حق سرقفلی تأثیر می‌گذارد؟
سرقفلی یک حق مالی است که به موجب آن موجر یا مستأجر می‌تواند مبلغی را از طرف مقابل خود مطالبه کند. مبلغی که به عنوان سرقفلی دریافت یا پرداخت می‌شود، به نرخ روز محاسبه می‌گردد و عواملی هم‌چون حسن شهرت مالک، نوع خدمت یا محصول ارائه‌‌شده، موقعیت محل کسب و پیشه و … بر میزان ارزش و اعتبار آن تأثیر می‌گذارد. بنابراین، عواملی که بر ارزشمندیِ حق سرقفلی اثر می‌گذارد، به تدریج و در طول زمان ایجاد می‌شود.
تخلیه ملک دارای سرقفلی به چه نحو است؟
مطابق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب ۱۳۷۶، اگر شخصی ملک تجاریِ خود را به شخص دیگر اجاره دهد، می‌تواند که مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. در این حالت، در واقع مالک با دریافت این مبلغ، حق سرقفلی خود را به مستأجر انتقال می‌دهد. در چنین موقعیتی، مستأجر به هنگام تخلیه عین مستأجره، حق مطالبه سرقفلی را به قیمت روز دارد؛ البته به شرطی که در اثناء مدت اجاره، حق سرقفلی را به شخص دیگری واگذار نکرده باشد. بنابراین، تخلیه ملک دارای سرقفلی منوط به پرداخت مبلغی به‌عنوان سرقفلی به مستأجر است.
مشورت با متخصصان حقوقی پیش از انجام هر نوع اقدام حقوقی در خصوص دعاوی خانوادگی می‌تواند هزینه و زمان لازم برای انجام این امور را به حداقلِ میزان ممکن برساند.
