اثبات مالکیت زمین بدون سند ، یکی از دعاوی مهم و پیچیده قضایی است که امروزه در دادگاه ها جریان دارد. انتقال مالکیت ملک به دو روش انجام پذیرد: انتقال مالکیت از طریق عادی و رسمی. انتقال مالکیت رسمی مطلبی است که در مواد 1287 و 1288 قانون مدنی بیان شده است. در این مقاله در پی آن هستیم که در خصوص مقوله اثبات مالکیت زمین بدون سند مطالبی را بیان نماییم. پس با ما همراه باشید. همچنین در این راستا می توانید با توجه به تخصصی بودن موضوع، با یک وکیل حرفه ای مشورت نمایید.
عوامل مهم در راه اثبات مالکیت
اگر فردی به دنبال اثبات مالکیت خود بر ملک مورد نظر خویش باشد بایستی به مراجع قضایی مراجعه نماید. ابتدا بایستی فرد مذکور دلیل مثبِت مالکیت خود را بر ملک مذکور به مراجع قضایی ذیصلاح ارائه نماید. منظور از دلیل مثبِت مالکیت، علت و سببی است که موجب ایجاد مالکیت فرد بر مال مشخص شده است. مطابق مقررات قانون مدنی، چهار عامل ذیل سبب ایجاد مالکیت شخص بر مال می شود:
- عامل اول، عقود و تعهدات است که منظور از آن این است که قراردادی فیمابین دو یا چند نفر بر روی یک مال مشخص منعقد می شود و به موجب آن، مالکیت آن مال به آن شخص منتقل می گردد. در این خصوص می توانید ضمن مشورت با یک وکیل دادگستری اطلاعات بیشتری کسب نمایید.
- عامل دوم، احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه می باشد. منظور از این عامل، آباد کردنِ زمین بلاصاحب است که منجر به مالکیت آن زمین برای شخص آباد کننده می شود.
- ارث، عامل سومی است که موجب ایجاد مالکیت برای شخص می شود.
- عامل چهارم، اخذ به شفعه می باشد. توضیح آن این است که اگر دو شریک در یک ملک با هم شراکت داشته باشند و اصطلاحاً ملک مشاعی بین دو نفر وجود داشته باشد و یکی از دو شریک بخواهد سهم مشاع خود را از ملک مذکور به دیگری بفروشد، شریک وی این اختیار را دارد که با پرداخت پول به شریک خود آن سهم مشاع را خریداری نماید. البته در این مورد یک وکیل ملکی اطلاعات بیشتری دارد. در صورتی که نیاز به راهنمایی و مشاوره دارید، با وی مشورت نمایید.
قرارداد بیع سبب مالکیت
یکی از مهم ترین عواملی که سبب ایجاد مالکیت می شود، قرارداد خرید و فروش یا در اصطلاح حقوقی، عقد بیع می باشد. گاهی بیع به صورت شفاهی منعقد می شود و گاهی نیز کتبی است. وقتی قرارداد بیع مکتوب باشد، مبایعه نامه نامیده می شود. عقد بیع در واقع قراردادی است که بر اساس آن، شخص مال خود را در ازای پولی که از طرف مقابل می گیرد به وی می فروشد و در حقیقت، مالک یا فروشنده به نحوی از انحاء مالکیت کالا و مال خود را در مقابل دریافت پول به دیگری واگذار می کند و خریدار مالک آن مال می شود. قرارداد بیع به محض اراده و انشای طرفین معامله ایجاد می شود. یعنی بایع و مشتری ایجاب و قبول عقد را محقق می سازند و سپس عقد محقق می شود. لازم به ذکر است بیع در لغت به معنای داد و ستد و خرید و فروش است و اقسام آن شامل بیع عین معین، کلی در ذمه و کلی در معین است.
نکات مهم در هنگام تقدیم دادخواست اثبات مالکیت
جهت اثبات مالکیت شخص بر مال معین بایستی به مراجع قضایی ذیصلاح مراجعه کرد و دادخواستی تحت عنوان اثبات مالکیت ارائه نمود. حال می خواهیم بررسی کنیم که در هنگام تقدیم دادخواست اثبات مالکیت، چه نکاتی باید رعایت شود؟
در این حالت باید بین دو فرض تفکیک قائل شویم:
- فرضی که قرارداد کتبی فیمابین طرفین خریدار و فروشنده وجود داشته است.
- حالتی که قرارداد کتبی وجود نداشته و بیع به صورت شفاهی میان طرفین منعقد شده است.
اگر قرارداد مکتوب بین طرفین در مورد بیع یا خرید و فروش یک ملک وجود داشته باشد، بایستی در هنگام تنظیم دادخواست اثبات مالکیت ملک، این قرارداد نیز پیوست شود و در قسمت دلایل و منضمات دادخواست، به این قرارداد استناد گردد.
اگر قرارداد کتبی خرید و فروش بین طرفین وجود نداشته باشد و بیع به صورت صرفاً شفاهی فیمابین طرفین منعقد شده باشد، برای اثبات مالکیت بایستی نام دو شاهد در قسمت دلایل دادخواست ذکر شود و هنگام دعوا، شاهدین نیز برده شوند.
اگر دلیل مالکیت ، ارث باشد بایستی ابتدا به شورای حل اختلاف محل آخرین اقامتگاه متوفی مراجعه نمایید و گواهی حصر وراثت دریافت نمایید و بعد از آن، به طرح دعوای اثبات مالکیت بپردازید. در این مورد لازم است وصیت نامه متوفی، گواهی فوت از ثبت احوال، دلایل مالکیت متوفی بر ملک مورد ادعا و گواهی حصر وراثت ضمیمه دادخواست مذکور شود و در قسمت دلایل و منضمات نیز به آن اشاره گردد.
باید در این مورد گفت که وکیل الزام به تنظیم سند به خوبی می تواند دادخواست اثبات مالکیت و دلایل آن را تنظیم کند تا در دعوا پیروز شوید لذا اگر در این زمینه کمکی خواستید حتما با وی مشورت نمایید.
دلایل مهم دیگر اثبات مالکیت بر زمین و ملک
دلایل دیگری که تحت عنوان ادله اثبات دعوا می توان در اثبات مالکیت فرد بر زمین و ملک از آن ها استفاده نمود شامل موارد ذیل می شود:
- شهادت شهود (شهادت حداقل دو شاهد در خصوص مالکیت فرد بر ملک مشخص)
- اماره تصرف
- ارائه رسید خرید ملک به دادگاه
الف) شهادت شهود:
مطابق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی، در دعوای اثبات مالکیت ملک باید دو شاهد مرد یا یک شاهد مرد و دو شاهد زن جهت اثبات قرارداد خرید و فروش به دادگاه معرفی شود. شاهد در مواردی به دادگاه معرفی می شود که هیچ قرارداد کتبی بین طرفین وجود نداشته باشد و صرفاً دو یا سه نفر ( دو مرد یا یک مرد و دو زن) شاهد وقوع معامله بین طرفین باشند که در این حالت بایستی به شهود استناد نمود.
ب) ارائه رسید به دادگاه:
در مواردی که هیچ قرارداد کتبی بین طرفین وجود نداشته و نیز فرد هیچ شاهدی ندارد، بایستی به رسید پرداخت پول در وجه فروشنده استناد نماید. با توجه به اینکه در معاملات مربوط به املاک معمولا ثمن به صورت زیاد جا به جا می شود، لذا ارائه رسیدی مبنی بر اینکه ثمن یا هزینه ملک پرداخته شده است نیز می تواند کافی باشد. بنابراین رسید مذکور باید پیوست دادخواست اثبات مالکیت ملک شود و در قسمت ادله و منضمات نیز به آن اشاره گردد. البته در این مورد ممکن است کلاهبرداری های ملکی نیز صورت بگیرد که در این خصوص وکیل کلاهبرداری بهترین مرجع برای دریافت راهنمایی و مشاوره لازم می باشد.
ج) اماره تصرف:
مطابق ماده 35 قانون مدنی:«تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.» اماره در لغت به معنای علامت و نشانه است و منظور از آن این است که چیزی حکایت از چیز دیگری داشته باشد و جنبه کاشفیت از چیزی داشته باشد. اماره یکی از ادله اثبات دعوا مطابق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی به شمار می رود. یکی از دلایلی که می توان در خصوص اثبات مالکیت یک ملک بدان اشاره نمود، تصرفات فرد در ملک مذکور می باشد. اماره تصرف بدین معناست که فرد ملکی را در اختیار خود داشته و سالیان متمادی از آن استفاده نموده است. در این موارد قانونگذار اماره ای به نام «اماره تصرف » ایجاد نموده است که به نفع فرد متصرف می باشد. یعنی هرکس مالی را در اختیار و تحت تصرف خود دارد علی الاصول مالک آن مال می باشد مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. حال اگر فردی سالیان متمادی در یک زمین به کشاورزی پرداخته و محصول خاصی را در آن کشت و برداشت نموده است، در دعوای مالکیت زمین می تواند جهت اثبات مالکیت خود بر آن زمین به اماره تصرف یا تصرف متمادی خود بر زمین مذکور اشاره کند.
مرجع رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت زمین (اعلام مالکیت)
در خصوص دعوای اثبات مالکیت زمین و اعلام مالکیت یا اثبات مالکیت، بایستی در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیر منقول از قبیل ملک و زمین اقامه دعوا صورت گیرد. در مورد طرح دعوای اثبات مالکیت، وکیل دعوای الزام به تحویل مبیع به خوبی می تواند دادگاه صالح از نظر ذاتی و محلی را شناسایی نموده و به شما معرفی نماید.
موارد مهم در خصوص طرح دعوای اثبات مالکیت زمین بدون سند
در مورد دعوای اثبات مالکیت زمین و ملکی که بدون سند است بایستی به موارد ذیل توجه گردد:
- اگر فردی ملک شما را در تصرف خود دارد و این تصرف نامشروع است، بهتر است علاوه بر اقامه دعوای اثبات مالکیت و در کنار طرح خواسته اثبات مالکیت ملک، خواسته خلع ید را نیز به دعوای خود اضافه نمایید.
- چنانچه ملک شما در عرصه و زمین وقفی است باید اجاره نامه اداره اوقاف و امور خیریه مبنی بر جواز ساخت بنا در عرصه وقفی و نیز رسید پرداخت اجاره بهای اداره مذکور را همراه داشته و در قسمت دلایل و منضمات دادخواست خود ضمیمه نمایید.
- با توجه به اعلامی بودنِ اثبات مالکیت، صدور اجرائیه جهت اجرای این حکم الزامی نیست.
