اثبات مالکیت زمین بدون سند یکی از دعاوی مهم و پیچیده قضایی است که امروزه در دادگاه ها جریان دارد. انتقال مالکیت ملک به دو روش انجام می پذیرد: انتقال مالکیت از طریق عادی
انتقال مالکیت از طریق رسمی: انتقال مالکیت رسمی مطلبی است که در ماده 1287 و ماده 1288 قانون مدنی بیان می شود.
در این مقاله در پی آن هستیم که در خصوص مقوله اثبات مالکیت زمین بدون سند مطالبی را بیان نماییم. پس با ما همراه باشید.
همچنین در این راستا می توانید با توجه به تخصصی بودن موضوع، از مشاوره تخصصی با مونا ترابی، بهترین وکیل در تهران بهره مند گردید.
اثبات مالکیت زمین بدون سند
در اثبات مالکیت زمین بدون سند باید بدانید که د رحالت کلی، اگر فردی به دنبال اثبات مالکیت خود بر ملک مورد نظر خویش باشد بایستی به مراجع قضایی مراجعه نماید. ابتدا بایستی فرد مذکور دلیل مثبِت مالکیت خود را بر ملک مذکور به مراجع قضایی ذیصلاح ارائه نماید. منظور از دلیل مثبِت مالکیت، علت و سببی است که موجب ایجاد مالکیت فرد بر مال مشخص می شود. مطابق مقررات قانون مدنی، چهار عامل ذیل سبب ایجاد مالکیت شخص بر مال می شود:
- اول عقود و تعهدات است. منظور از آن این است که قراردادی فیمابین دو یا چند نفر بر روی یک مال مشخص منعقد می شود. به موجب آن، مالکیت آن مال به آن شخص منتقل می گردد. در این خصوص می توانید ضمن مشورت با یک وکیل پایه یک دادگستری اطلاعات بیشتری کسب نمایید.
- عامل دوم، احیاء اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه می باشد. منظور از این عامل، آباد کردنِ زمین بلاصاحب است. که منجر به مالکیت آن زمین برای شخص می شود.
- عامل سوم ارث است که موجب ایجاد مالکیت برای شخص می شود.
- چهارم، اخذ به شفعه می باشد. توضیح آن این است که اگر دو شریک در یک ملک با هم شراکت کنند. اصطلاحاً ملک مشاعی بین دو نفر موجود باشد. یکی از دو شریک بخواهد سهم مشاع خود را از ملک مذکور به دیگری بفروشد. شریک وی این اختیار را دارد که با پرداخت پول به شریک خود آن سهم مشاع را خریداری نماید. البته در این مورد بهترین وکیل ملکی در تهران اطلاعات بیشتری دارد. در صورتی که نیاز به راهنمایی و مشاوره دارید، با وی مشورت نمایید.
اثبات مالکیت زمین بدون سند با قرارداد بیع
یکی از مهم ترین عواملی که سبب ایجاد مالکیت می شود، قرارداد خرید و فروش یا در اصطلاح حقوقی، عقد بیع می باشد. حال می خواهیم این عقد را در ادله اثبات مالکیت زمین بدون سند بررسی کنیم.
گاهی بیع به صورت شفاهی منعقد می شود و گاهی نیز کتبی است. وقتی قرارداد بیع مکتوب باشد، مبایعه نامه نامیده می شود. عقد بیع در واقع قراردادی است که بر اساس آن، شخص مال خود را در ازای پولی که از طرف مقابل می گیرد به وی می فروشد و در حقیقت، مالک یا فروشنده به نحوی از انحاء مالکیت کالا و مال خود را در مقابل دریافت پول به دیگری واگذار می کند. در نتیجه خریدار مالک آن مال می شود. قرارداد بیع به محض اراده و انشای طرفین معامله ایجاد می شود. یعنی بایع و مشتری ایجاب و قبول عقد را محقق می سازند. سپس عقد محقق می شود.
دادخواست اثبات مالکیت زمین بدون سند
جهت اثبات مالکیت شخص بر مال معین بایستی به مراجع قضایی ذیصلاح مراجعه کرد. سپس دادخواستی تحت عنوان اثبات مالکیت زمین بدون سند را ارائه بنمایند. حال می خواهیم بررسی کنیم که در هنگام تقدیم دادخواست اثبات مالکیت، چه نکاتی باید رعایت شود؟ در این حالت باید بین دو فرض تفکیک قائل شویم:
- فرضی که قرارداد کتبی فیمابین طرفین خریدار و فروشنده وجود دارد. اگر قرارداد مکتوب بین طرفین در مورد بیع یا خرید و فروش یک ملک وجود داشته باشد، بایستی در هنگام تنظیم دادخواست اثبات مالکیت ملک، این قرارداد نیز پیوست شود و در قسمت دلایل و منضمات دادخواست، به این قرارداد استناد گردد.
- حالتی که قرارداد کتبی وجود ندارد و بیع به صورت شفاهی میان طرفین منعقد می شود. برای اثبات مالکیت بایستی نام دو شاهد در قسمت دلایل دادخواست ذکر شود و هنگام دعوا، شاهدین نیز برده شوند.
اگر دلیل مالکیت و راه اثبات مالکیت زمین بدون سند ارث باشد، بایستی ابتدا به شورای حل اختلاف محل آخرین اقامتگاه متوفی مراجعه نمایید. گواهی حصر وراثت دریافت نمایید. بعد از آن، به طرح دعوای اثبات مالکیت بپردازید. در این مورد لازم است وصیت نامه متوفی، گواهی فوت از ثبت احوال، دلایل مالکیت متوفی بر ملک مورد ادعا و گواهی حصر وراثت ضمیمه دادخواست مذکور شود و در قسمت دلایل و منضمات نیز به آن اشاره گردد. باید در این مورد گفت که وکیل الزام به تنظیم سند به خوبی می تواند دادخواست اثبات مالکیت و دلایل آن را تنظیم کند. تا در دعوا پیروز شوید. لذا اگر در این زمینه کمکی خواستید حتما با وی مشورت نمایید.
دلایل مهم اثبات مالکیت زمین بدون سند
دلایل دیگری که تحت عنوان ادله اثبات دعوا می توان در اثبات مالکیت زمین بدون سند از آن ها استفاده نمود شامل موارد ذیل می شوند:
- شهادت شهود:باید دو شاهد مرد یا یک شاهد مرد و دو شاهد زن جهت اثبات قرارداد خرید و فروش به دادگاه معرفی شود. شاهد در مواردی به دادگاه معرفی می شود که هیچ قرارداد کتبی بین طرفین وجود نداشته باشد و صرفاً دو یا سه نفر ( دو مرد یا یک مرد و دو زن) شاهد وقوع معامله بین طرفین باشند که در این حالت بایستی به شهود استناد نمود.
- اماره تصرف: مطابق ماده 35 قانون مدنی:«تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.» اماره در لغت به معنای علامت و نشانه است و منظور از آن این است که چیزی حکایت از چیز دیگری داشته باشد و جنبه کاشفیت از چیزی داشته باشد. اماره یکی از ادله اثبات دعوا مطابق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی به شمار می رود. یکی از دلایلی که می توان در خصوص اثبات مالکیت یک ملک بدان اشاره نمود، تصرفات فرد در ملک مذکور می باشد. اماره تصرف بدین معناست که فرد ملکی را در اختیار خود داشته و سالیان متمادی از آن استفاده نموده است.
- ارائه رسید خرید ملک به دادگاه: با توجه به اینکه در معاملات مربوط به املاک معمولا ثمن به صورت زیاد جا به جا می شود، لذا ارائه رسیدی مبنی بر اینکه ثمن یا هزینه ملک پرداخته شده است نیز می تواند کافی باشد. بنابراین رسید مذکور باید پیوست دادخواست اثبات مالکیت ملک شود و در قسمت ادله و منضمات نیز به آن اشاره گردد.
مرجع رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت زمین
در خصوص دعوای اثبات مالکیت زمین بدون سند یا با سند، بایستی در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیر منقول از قبیل ملک و زمین اقامه دعوا صورت گیرد. در مورد طرح دعوای اثبات مالکیت، وکیل دعوای الزام به تحویل مبیع به خوبی می تواند دادگاه صالح از نظر ذاتی و محلی را شناسایی کند.
موارد مهم در طرح دعوای اثبات مالکیت زمین بدون سند
در مورد دعوای اثبات مالکیت زمین بدون سند بایستی به موارد ذیل توجه گردد:
- اگر فردی ملک شما را در تصرف خود دارد و این تصرف نامشروع است، بهتر است علاوه بر اقامه دعوای اثبات مالکیت و در کنار طرح خواسته اثبات مالکیت ملک، خواسته خلع ید را نیز به دعوای خود اضافه نمایید.
- چنانچه ملک شما در عرصه و زمین وقفی است باید اجاره نامه اداره اوقاف و امور خیریه مبنی بر جواز ساخت بنا در عرصه وقفی و نیز رسید پرداخت اجاره بهای اداره مذکور را همراه بدارید. همچنین آنرا در قسمت دلایل و منضمات دادخواست خود ضمیمه نمایید.
- با توجه به اعلامی بودنِ اثبات مالکیت، صدور اجرائیه جهت اجرای این حکم الزامی نیست.