فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟

پیش از آنکه به فرق مالکیت و سرقفلی بپردازیم باید به این نکته توجه کنیم که هر کدام از این دو مورد به تنهایی به چه معنی هستند؟ چه زمانی از این اصطلاحات استفاده می کنیم؟ ضمن بررسی این موارد خاطر نشان می شویم، اینکه در دعاوی مربوط به سرقفلی بهتر است از یک وکیل سرقفلی کمک بگیرید.

بهترین وکیل سرقفلی در تهران اذعان می دارد که این نکته را از همین ابتدا در نظر داشته باشید ک، قانون حق سرقفلی که از سال ۷۶ وارد قوانین کشور ما شد قانونی کارآمد در عدالت و برابری در حقوق مستاجر می‌باشد. با وجود تمامی مخالفت ها این قانون منفعت بسیاری برای فرد مستاجر دارد.

مالکیت سرقفلی

برای بررسی فرق مالکیت و سرقفلی ابتدا باید با برخی مفاهیم اولیه آشنا شویم. همانطور که می دانید برخی آیتم ها در یک ملک تعیین کننده ارزش آن ملک می باشد. حق مالکیت یک ملک متعلق به مالک آن است. به عبارتی هیچ کس حق تصرف در مالکیت وی ندارد. وجود یا عدم وجود این حق باعث می شود که ارزش ملک کمتر و یا بیشتر شود. اما به طور میانگین بین ۳۰ تا ۵۰ درصد ارزش کل قیمت بازاری و عرفی و مبادلاتی محل تجاری به عنوان حق سرقفلی تعیین می‌شود.

• حق سرقفلی: زمانی که مستاجر و مالک برای عقد قرارداد اقدام می کند، مستاجر برای اینکه حق کسب و پیشه را از مالک به نفع خود دریافت کند. از این رو مبلغی را به مالک پرداخت می‌کند. تا رضایت وی را جلب کند که به آن حق سرقفلی می گویند.
• حق مالکیت: تعیین حق مالکانه یک مبنای عرفی دارد. به همین دلیل میزان دقیق و مشخص ندارد. این حق از یک مکان به مکان دیگر کمتر و یا بیشتر خواهد شد. برای تعریف مالکیت می توان اینطور بیان کنیم که مالکیت یعنی حق یک فرد از داشتن یک شیء. تفاوت نمی کند که آن وسیله ماشین و دیگر اشیاء منقول باشد. یا ملک تجاری و یا مسکونی و دیگر اشیاء غیر منقول. در قانون جمهوری اسلامی ایران که طبق آیات قرآن طراحی شده است و نکاتی را که در دین اسلام بیان شده است در قانون به طور صریح بیان کرده است، کسی را مالک واقعی چیزی می دانند که در قانون و شرع اسلام این مالکیت تایید شود. در غیر این صورت اگر فردی به صورت غیر قانونی در ملک تصرف ایجاد کند، آن ملک غصبی به فرد یک فرد غاصب است.

فرق مالکیت و سرقفلی

یکی از تفاوت های اصلی و اساسی در بحث فرق مالکیت و سرقفلی که می توانیم در اینجا به آن موضوع اشاره کنیم این است که حق مالکیت یک حق مطلق است یعنی فردی که مالک یک شیء است می تواند هرگونه تصرف را در مال و اموال خود انجام دهد. اما سرقفلی از آنجایی که از اجاره ناشی می شود و متعلق به مستاجر است در ارتباط با منفعت مال است اما مالکیت مربوط به همان مال است نه منفعت مال. به زبان ساده تر کسی که مالک یک ملک است می‌تواند تغییراتی در آن ملک ایجاد کند. اما مستاجری که حق سرقفلی دریافت می کند فقط می تواند از آن مکان به عنوان محل کار و تجارت خود استفاده کند. به عبارتی حق هیچگونه تغییری در اصل ملک ندارد.

فرق ارزش مالکیت و سرقفلی

بهترین وکیل در تهران می گوید که همواره در نظر عموم اینگونه بوده است که مالکیت یک ملک ارزش بیشتری نسبت به سرقفلی دارد. اما در واقع اینگونه نیست. بلکه ارزش سرقفلی خیلی بیشتر از مالکیت است. ین یک نمونه از فرق مالکیت و سرقفلی است. دانستن این نکته برای مالک و مستاجر یک نکته حائز اهمیت است. در نتیجه باید به آن توجه شود. تا از یک سری موارد جلوگیری شود اما برای کسب اطلاعات بیشتر و اطمینان از روند درست پرونده های دعاوی سرقفلی بهتر است از یک وکیل ملکی کمک گرفت.

فرق اجاره و سرقفلی

در بحث فرق مالکیت و سرقفلی تفاوت میان سرقفلی و اجاره نیز باید در نظر گرفته شود. بین سرقفلی و اجاره تفاوت‌ یهای وجود دارد. اما این نکته را باید در نظر بگیرید که اجاره است که باعث می شود سرقفلی نیز به میان بیاید. اجاره کردن یک ملک تجاری تحت شرایطی می تواند منجر به حقی به نام حق سرقفلی بشود. که اختیاراتی به مالک سرقفلی خواهد داد.

از قوانین و شرایطی که باعث می شود اجاره بدون حق سرقفلی انجام شود این است که در هنگام عقد اجاره مبلغی جهت انتقال منافع به مالک داده نشود. اما اگر هنگام عقد قرارداد مقداری پول جهت انتقال منافع به مالک پرداخت شود اجاره با حق سرقفلی خواهد بود. در نتیجه اجاره ای که سرقفلی نداشته باشد موجب می‌شود که برای یک مدت کوتاه در قبال اجاره بها مستاجر از یک ملک برای کسب و کار خود استفاده کند. اما حق سرقفلی اینگونه نیست. باعث می شود که امتیازات یک ملک تجاری کاملا از فرد مالک به فرد مستاجر منتقل شود.

تاثیر ارزش ملک در فرق بین مالکیت و سرقفلی

برای تعیین فرق مالکیت و سرقفلی باید بدانیم سرقفلی چند درصد از ارزش ملک را شامل می‌شود. برای این کار دو حالت وجود دارد. این دو حالت به شرح زیر است:

حالت اول:

در این حالت حق سرقفلی محل تجارت به طور کامل و برای همیشه از مالک گرفته می‌شود. یعنی مستاجر تعلق می گیرد. در این صورت ارزش سرقفلی ملک اینگونه تعیین می شود:

• از صفر تا ۵۰۰ میلیون: ۱۰ درصد
• از ۵۰۰ تا یک میلیارد: ۸ درصد
• از یک میلیارد تا دو میلیارد: ۶ درصد
• از دو میلیارد تا چهار میلیارد: ۴ درصد
• از چهار میلیارد به بالا: ۲ درصد

حالت دوم:

در مورد دوم سرقفلی به طور کامل از مالک گرفته نمی شود. بلکه به صورت موقت از تصاحب مالک در می آید و به مستاجر موکول می‌ شود. تعیین حق سرقفلی در این نوع بدین صورت است:

• از صفر تا ۵۰ میلیون: ۲ درصد
• از ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون: ۱ درصد
• از ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون: ۰/۷۵ درصد
• از ۵۰۰ میلیون تومان به بالا: ۰/۵ درصد

محاسبه قیمت سرقفلی

قانون تعیین سرقفلی تا پیش از سال ۱۳۷۶ به صورت رسمی اجرا نمی شد. بعد از سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر، بحث سرقفلی نیز به میان آمد. پیش از آن قانون حق کسب و پیشه و تجارت مطرح بود. سوال مهم در اینجا این است که این سرقفلی چگونه محاسبه و بر چه اساسی تعیین می‌شود؟ به عنوان سخن پایانی در بحث فرق مالکیت و سرقفلی به پاسخ این سوال می پردازیم.

تعیین اینکه ارزش سرقفلی چه مقدار می باشد معمولاً بر عهده کارشناس دادگاه است. پیش از اینکه مغازه سرقفلی بخرید باید مبلغ آن را بررسی کنید. کارشناس دادگاه با مراجعه به بنگاه های معاملاتی و پرس و جو از اهالی محل طبق ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر در سال ۱۳۳۹ تصویب شده است، معیارهایی را تعیین می کند. معیار هایی که تعیین کننده ارزش سرقفلی هستند به شرح زیر است:

• وضعیت بنا
• نوع شغل مستاجر
• موقعیت قرارگیری ملک تجاری
• مدت اشتغال مستاجر قبلی و میزان شهرت او
• مخارج استفاده شده در ساخت ملک برای سهولت استفاده
• شرایط و کیفیت قرارداد اجاره نامه