معمولا برخی از ملک‌ها به صورت شراکتی خریداری می‌شوند و یا آنکه ملک به صورت یک ارثیه به اعضای یک خانواده می‌رسد که معمولا با مسائل و مشکلاتی همراه است که برای رفع آن‌ها نیاز به یک وکیل پایه یک دادگستری می‌باشد. ملک مشاع از مواردی است که معمولا کارهای تقسیم آن به دادگاه ختم می‌شود.
اگر شما نیز در یک ملک مشاع شریک هستید و به دنبال انجام کارهای قانونی برای تقسیم یا فروش آن مایل به اعاده دادرسی در دیوان عدالت کشور هستید، قبل از هر اقدامی حتما این مطلب را تا پایان همراهی کنید تا بهترین تصمیم را اتخاذ کنید.
ملک مشاع چیست؟
هر نوع ملکی که در بین حداقل دو نفر به صورت شراکتی باشد در صورتی که این شراکت در تمام قسمت‌های مختلف ملک باشد، ملک را ملک مشاع می‌گویند و همچنین شراکت افراد در بخشهای مختلف ملک را در اصطلاح‌های حقوقی اشاعه می‌گویند. تعداد افراد شریک در ملک مشاع محدودیتی ندارد و همه آن‌ها در تک به تک اجزا ملک شریک هستند.
ممکن است که دو یا چند نفر به صورت شراکتی یک ملک اعم از زمین، ساختمان و… را خریداری کنند که این ملک خریداری شده را ملک مشاع می‌گویند و یا آنکه یک ملک از طرف پدر یا مادر به عنوان ارث به فرزندان واگذار شود که این ملک نیز ملک‌های مشاع می‌گویند و کارهای حقوقی آن را باید توسط وکیل ملکی انجام داد.
افراز و تفکیک به چه معناست؟
همان طور که گفته شد، ملکی که به چند نفر تعلق داشته باشد را ملک مشاع می‌گویند که تمام شرکا در تک به تک بخشهای ملک سهم دارند. دو اصطلاح افراز و تفکیک در موارد حقوقی وجود دارد که تعریف هر کدام در ادامه ذکر شده است:
- افراز: یعنی آنکه سهم یکی از شرکا را در ملک‌های مشاع جدا نموده و این سهم کاملا مشخص شده باشد. افراز در زمانی به کار می‌رود که همه افراد شریک در یک مال غیر منقول حاضر به تقسیم نشوند. افراز تنها برای املاک مشاع کاربرد دارد.
- تفکیک: تفکیک در املاک به این معنی است که ملک را به چند قطعه زمین تقسیم کرد که تمام مشخصات آن واضح و آشکار باشد. لازم به ذکر است که تفکیک در تمامی املاک مشاع و غیر مشاع کاربرد دارد.
برای افراز و تفکیک ملک باید از یک وکیل افراز و تقسیم مال مشاع خبره کمک بگیرید که برای این کار می‌توانید به سایت عدالت آریایی مراجعه کنید.
سبب اشاعه و مالکیت مشاع
شریک شدن یا سبب اشاعه در املاک مشاع به دو صورت ممکن است رخ دهد که هر دو در ادامه معرفی شده اند:
- سبب اشاعه ارادی: این بدان معناست که ملکی با اختیار کامل توسط دو یا چند نفر خریداری شود.
- سبب اشاعه قهری یا غیر ارادی: این نوع اشاعه به صورت غیر ارادی اتفاق می‌افتد که می‌توان ملک‌هایی که به دو یا چند نفر از فرزندان به ارث می‌رسد را ذکر کرد که شریک شدن در آن‌ها به دست خود افراد نمی‌باشد.
مالکیت مشاع به این صورت است که افراد شریک در ملک در تک به تک اجزای ملک شریک هستند و نسبت به هر قسمت آن می‌توانند ادعای مالکیت کنند. اگر اختلافی در املاک مشاع بین شما و شریک‌هایتان پیش آمده است می‌توانید با مراجعه به سایت عدالت آریایی بهترین وکیل در تهران را برای انجام کارهای حقوقی خود انتخاب کنید.
ملک مفروز چیست؟
ملک مفروز و املاک مشاع در مقابل یکدیگر قرار دارند. معنای لغوی مفروز قابل تقسیم شدن است و ملک مفروز نیز به ملکی گفته می‌شود که بتوان آن را تقسیم کرد. پس به عبارت ساده‌تر می‌توان گفت که ملک مفروز یک ملک مشاع است که بر اساس توافقات شرکا، ملک تقسیم شده است و هر کدام از شرکا نسبت به بخش خاصی از ملک، مالکیت دارند.
تفاوت اساسی بین ملک مفروز و مشاع این است که ملک مفروز یک مالک دارد و تنها یک نفر می‌تواند ادعای مالکیت نسبت به آن را داشته باشد. در چنین مواردی در ملک مفروز الزام به تنظیم سند انجام می‌گیرد که باید توسط کارشناسان در این زمینه انجام بگیرد.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز
ملک مفروز و مشاع طبق گفته‌های فوق با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند که این تفاوت‌ها در ادامه معرفی شده اند:
- مالکیت: در املاکی که در گروه مشاع قرار دارند، تمام شرکا مالک آن هستند و توسط آن‌ها اداره می‌شود. این در حالی است که در ملک مفروز تنها یک مالک وجود دارد و تنها همان یک نفر می‌تواند آن را اداره کند.
- تصمیم گیری: تصمیم گیری در املاک مشاع بر عهده تمام شرکا و مالکین آن می‌باشد، اما در ملک مفروز تنها مالک آن می‌تواند در نحوه خرید، فروش و… آن تصمیم گیری کند.
- تقسیم بندی: ملک مفروز جدا شده است و ملک مشاع در صورت تقسیم‌بندی به ملک مفروز تبدیل می‌شود.
روش‌های تقسیم مال مشاع
تقسیم به افراز:
این روش تقسیم زمانی به کار برده می‌شود که بتوان سهم تک تک شرکا در مال مشاعی را مشخص کرد. اموالی که تمام قسمت‌های آن مساوی باشد، از این نوع تقسیم برای آن‌ها استفاده می‌شود.
تقسیم به تعدیل:
اگر مال مشاعی دارای اجزای یکسانی نباشد و نتوان تک تک اجزای آن را به طور عادلانه تقسیم کرد، از این روش استفاده می‌شود. مبنای تقسیم در این روش ارزش مال است نه مساحت ملک
تقسیم به رد:
در صورتی که سهم شرکا به یک اندازه نباشد و ارزش آن با هم متفاوت باشد، از این نوع تقسیم استفاده می‌شود. در این نوع تقسیم مال مشاعی به شریکی که سهم کمی دارد، وجهی داده می‌شود تا ارزش سهم آن با دیگر شرکا یکسان شود.
ابطال تقسیم ملک مشاع
در چند مورد می‌توان تقسیم ملک مشاع را ابطال کرد که در ادامه با آن‌ها آشنا خواهید شد:
- ابطال تقسیم مال مشاع با تراضی شرکا: اگر هر کدام از افرادی که در مال مشاع شریک هستند، نسبت به نحوه تقسیم اعتراض داشته باشند، در صورتی که دیگر شرکا نیز نسبت به این امر راضی باشند می‌توانند با توافق یکدیگر نسبت به ابطال تقسیم مال مشاع اقدام کنند. فقط نکته این است که سند مالکیت نیز در این صورت باطل می‌سود و مجددا باید این سند برای شرکا صادر شود.
- ابطال تقسیم مال مشاع در اثر حکم دادگاه: در این مورد این دادگاه است که رای ابطال تقسیم مال مشاعی را صادر می‌کند که دلایل زیر می‌تواند منجر به این حکم ابطال شود:
- اگر حق یکی از شرکا در نتیجه این تقسیم ضایع شده باشد، دادگاه می‌تواند حکم را ابطال کند.
- اگر سهم شخص دیگری که در مال مشاعی شریک نیست به این سهم‌های تقسیم‌بندی شده بین شرکا وارد شده باشد، دادگاه رای ابطال تقسیم را صادر می‌کند.
- اگر هر کدام از شرکا قبل از تقسیم مال مشاعی حقوقی داشته‌اند که پس از این تقسیم مال حقوق نادیده گرفته شده باشد، امکان ابطال تقسیم وجود دارد.
فروش و تقسیم ملک مشاع
همان طور که می‌دانید، ملکی که مشاع است تنها یک مالک ندارد و به چندین مالک و شریک دارند پس فروش آن همواره زمان بر است و چالش‌های مختلفی را به همراه دارد. هر کدام از مالکین یا شرکا می‌توانند سهم خود را به شخص دیگری بفروشند و یا آن را انتقال دهند.
این فروش تنها در حد سهم خود هر شرکا می‌باشد و برای هر نوع دستکاری نیاز است که تمام شرکا رضایت داشته باشند. برای تقسیم و فروش این ملک باید از راه قانونی مراجعه کرد و از راه افراز، تقسیم ملک بین شرکا انجام بگیرد.
معمولا به دلیل اینکه شرکا معمولا در زمان فروش ملک با اختلاف نظر مواجه می‌شوند، بهترین راه اقدام برای افراز این ملک است که از یک وکیل سرقفلی و ملکی کمک بگیرید.
تقسیم ملک مشاع در دادگاه
طبق قوانینی که تعریف شده است، شریک‌های مال مشاعی می‌توانند در هر زمانی نسبت به تقسیم مال اقدام کنند و سهم خود را مشخص نمایند. البته در یک صورت دادگاه این حق را به آن‌ها نخواهد داد و آن هم زمانی است که شرکا از قبل توافقی مبنی برعدم تقسیم آن امضا کرده باشند و یا اینکه خود ماده ۵۸۸ قانونی آن‌ها را از این کار باز دارد.
برای ملک‌هایی که موروثی است، ارائه برگه انحصار وراثت برای دادگاه از اهمیت برخوردار می‌باشد. حال اگر افراد و شرکای مال مشاعی دادخواستی مبنی بر تقسیم مالی داشته باشند که قبلا دارای سابقه ثبتی بوده است، دادگاه حتما آخرین وضعیت ملک را استعلام می‌گیرد.
حال دادگاه این نتیجه را در روز رسیدگی اعلام می‌کند و کارشناس خود را برای بررسی تقسیم و افراز ملک مامور می‌کند که اگر ملک را بتوان افراز کرد، دادگاه نظر و رای خود را اعلام می‌کند.
البته برای آنکه نظر کارشناس و اسناد ثبتی تناقضی وجود نداشته باشد، کارشناس دادگاه حتما از نظر نقشه بردار و نماینده اداره ثبت بهره خواهد برد. با تمام این موارد حکم به تقسیم مال مشاعی توسط دادگاه صادر می‌شود که اگر شرکا نسبت به این تقسیم اعتراضی داشته باشند، قرعه کشی چاره کار خواهد بود.
اعتراض به واحد ثبتی در خصوص تقسیم ملک مشاع
طرفین دعوی در تقسیم ملک خوانده و خواهان می‌باشد که هر کدام از طرفین که اعتراض به واحد ثبتی دارند، خواهان نامیده می‌شود و دیگر شرکا خوانده نامیده می‌شوند. اگر هر کدام از شرکا نسبت به تصمیم واحد ثبتی معترض باشند، تنها ده روز فرصت دارند که نسبت به افراز بودن یا نبود مال مشاعی در دادگاه حوزه ملک اعتراض نمایند.
دادگاه پس از برگزاری جلسه و بررسی آخرین وضعیت ثبتی مال مشاعی، کارشناس خود را برای بررسی افراز یا افراز نبودن مال مشاعی مامور می‌کند و پس از نهایی شدن نظر کارشناس رسمی، رای خود را صادر می‌کند و حکم واحد ثبتی باطل می‌شود.
اگر دادگاه حکم دهد که مال مشاعی را نمی‌توان افراز کرد، شرکا اگر درخواست فروش داشته باشند دادگاه حکم فروش آن را صادر می‌کند. البته حکم دادگاه را که در پاسخ به اعتراض واحد ثبتی در خصوص تقسیم مال مشاع صادر شده است، قابلیت تجدید نظر در دادگاه‌های مرکز استان را داراست.
مالکیت فردی و مالکیت مشاعی
مالکیت فردی کاملا مشخص است و به این معناست که یک ملک تنها و تنها به یک نفر تعلق دارد که تصمیم گیرنده در خصوص خرید، فروش و… ملک تنها توسط همان یک شخص انجام می‌گیرد. مالکیت مشاعی به این معناست که یک ملک متعلق به چند نفر است و تمام شرکا نسبت به آن ملک، حق مالکیت دارند.
در مالکیت مشاعی نمی‌توان به طور فردی برای خرید، فروش و… ملک تصمیم گیری کرد و نظر همه شرکا از اهمیت برخوردار است. اگر بین شرکا سند رسمی نسبت به مالکیت مشاعی وجود نداشته باشد، دعوای اثبات مالکیت ملک مشاعی مطرح می‌شود.
برای اثبات مالکیت مشاعی در صورت‌عدم سند رسمی از طریق شهادت، اقرار، سوگند و اماره تصرف قابل بررسی است.
تصرف اموال منقول و غیر منقول؟
اموال منقول اموال و اشیائی هستند که قابلیت جابجایی دارند و در این جابجایی محل یا خود مال آسیب نمی‌بیند و اموال غیرمنقول یعنی اموالی که نتوان آن را جابجا کرد مانند زمین، معدن و…. تصرف مال منقول و غیر منقول که متعلق به شخص دیگری است، به زور امکان‌پذیر نیست بنابراین اگر شخصی مال شما را به زور به تصاحب خود درآورده است حتما با وکلای عدالت آریایی تماس بگیرید تا شما را در باز پس گیری اموال کمک کنند.
شرایط حقوقی ملک مشاع
اموال مشاع در اختیار تمام شرکا می‌باشد پس دارای شرایط حقوقی خاصی است که با ملک‌هایی که تنها یک مالک دارد، کاملا متفاوت است بنابراین برای خرید، فروش و… هر نوع مال مشاعی باید با شرایط حقوقی آن کاملا آشنا بود که برای اینکار لازم است که از مشاورین خبره در موسسه عدالت آریایی کمک گرفت تا شما را به بهترین شکل راهنمایی کنند.
دعوی خلع ید از ملک مشاع چگونه برپا می‌شود؟
دعوای خلع ید در دادگاه‌ها بسیار رایج است و برای برپایی دعوی خلع ید نیاز نیست که تمام مالکین و یا شرکا حضور داشته باشند بلکه حضور یک نماینده از طرف آن‌ها کافی است. برپایی دعوی خلع ید هم برای شرکای اموال مشاعی و هم برای افرادی که از مالکین نیستند، قابل برگزاری است.
در دعوی خلع ید نام هر کس که در دادخواست نوشته شود، دادگاه حکم و رای صادره را برای شخص نام برده به اجرا در خواهد آورد پس در دادخواست خود نام تمام افرادی را که مال را به تصرف خود در آورده‌اند چه شریک و چه افراد دیگر ذکر کنید.
جرم تصرف عدوانی چیست؟
اگر شخصی اموال غیر منقول را که متعلق به شخص دیگری است و مال به نام اوست را بدون اجازه و رضایت او به تصرف خود درآورد، جرم تصرف عدوانی مرتکب شده است.
عدم رضایت مالک یا ذی حق چه پیامدهایی دارد؟
برای پیگیری جرایم مربوط به مالکیت، عدم نارضایتی مالک لازم و ضروری است. این بدان معناست که اگر صاحب مال و اموال نسبت به کار انجام شده رضایت داشته باشد، وصف کیفری و جرایم اموال برای شخص متخلف اعمال نخواهد شد.
در واقع شخصی که شاکی است باید در دعاوی تصرف عدوانی با دلایل و اسناد ثابت کند که مال غیر منقول از پیش در اختیار او قرار داشته است و حالا این مال بدون رضایت و بدون اجازه از اختیار و تصرف او خارج شده است.
ارائه سند مالکیت نشان دهنده سابقه تصرف مال غیرمنقول برای شاکی لازم و ضروری است تا نشان دهد که مال بدون رضایت او از تصرفش خارج شده است.
اهمیت مالکیت شاکی در دعوی تصرف عدوانی
در ماده قانونی ۶۹۰ قانون مدنی در جملات از کلمه متعلق استفاده شده است، اما با این وجود نحوه رسیدگی به پرونده‌های تصرف عدوانی به گونه‌ای دیگر انجام می‌شود. در دادگاه‌هایی که به منظور دعاوی تصرف عدوانی برگزار می‌شوند، موضوع مالکیت شاکی لازم و ضروری نیست و از الزامات به حساب نمی‌آید.
کلام پایانی
اموال مشاع اموالی هستند که به صورت شراکتی در اختیار حداقل دو نفر است که این شراکت به صورت ارادی و یا قهری به وجود آمده است بنابراین هر گونه فروش، خرید و یا ایجاد تغییر و تحولی در چنین اموالی نیازمند رضایت تمام مالکین است.
اگر در انجام امور حقوقی اموال مشاعی به مشکل برخورده اید، حتما وجود یک وکیل و مشاور خبره و حرفه‌ای انجام کارهای حقوقی را برای شما راحت‌تر می‌کند که موسسه عدالت آریایی با وکلای خود در کنار شما خواهد بود. در این مطلب به طور کامل اموال مشاعی را مورد بررسی قرار دادیم که امیدواریم مورد توجه شما قرار گرفته باشد.
