معمولا برخی از ملک ها به صورت شراکتی خریداری می شوند. یا آنکه ملک به صورت یک ارثیه به اعضای یک خانواده می رسد. که معمولا با مسائل و مشکلاتی همراه است که برای رفع آن‌ها نیاز به یک وکیل پایه یک دادگستری می باشد. ملک مشاع از مواردی است که معمولا کارهای تقسیم آن به دادگاه ختم می شود. در حقسقت باید بگوییم اموال مشاع اموالی هستند که به صورت شراکتی در اختیار حداقل دو نفر است. که این شراکت به صورت ارادی و یا قهری به وجود می آید. بنابراین هر گونه فروش، خرید و یا ایجاد تغییر و تحولی در چنین اموالی نیازمند رضایت تمام مالکین است.
اگر شما نیز در یک ملک مشاع شریک هستید و به دنبال انجام کارهای قانونی برای تقسیم یا فروش آن مایل به اعاده دادرسی در دیوان عالی کشور هستید، قبل از هر اقدامی حتما این مطلب را تا پایان همراهی کنید تا بهترین تصمیم را اتخاذ کنید.
مونا ترابی، بهترین وکیل در تهران با تکیه بر تجربه کافی و تسلط بر امور مربوط به این اموال می تواند بهترین راهنما برای کاربران و موکلین باشد. با ما همراه باشید.: 09121979750
ملک مشاع
بهترین وکیل ملکی در تهران اذعان می دارد که هر نوع ملکی که در بین حداقل دو نفر به صورت شراکتی باشد. در صورتی که این شراکت در تمام قسمت‌های مختلف ملک باشد. ملک را ملک مشاع می گویند. همچنین شراکت افراد در بخشهای مختلف ملک را در اصطلاح های حقوقی اشاعه می گویند. تعداد افراد شریک در این ملک محدودیتی ندارد. همه آن‌ها در تک به تک اجزا ملک شریک هستند.
ممکن است که دو یا چند نفر به صورت شراکتی یک ملک اعم از زمین، ساختمان و… را خریداری کنند. که این ملک را ملک مشاع می گویند. یا آنکه یک ملک از طرف پدر یا مادر به عنوان ارث به فرزندان واگذار شود که به ایت مورد نیز مشاع می گویند.
روش‌های تقسیم ملک مشاع
روش های تقسیم ملک مشاع به شرح زیر است:
- افراز: این روش تقسیم زمانی است که بتوان سهم تک تک شرکا در مال مشاعی را مشخص کرد. اموالی که تمام قسمت‌های آن مساوی باشد، از این نوع تقسیم برای آن‌ها استفاده می شود.
- تعدیل: اگر مال مشاعی دارای اجزای یکسانی نباشد و نتوان تک تک اجزای آن را به طور عادلانه تقسیم کرد. از این روش استفاده می شود. مبنای تقسیم در این روش ارزش مال است نه مساحت ملک
- تقسیم به رد: در صورتی که سهم شرکا به یک اندازه نباشد. ارزش آن با هم متفاوت باشد از این نوع تقسیم برای ملک مشاع استفاده می شود.
افراز ملک مشاع
همان طور که گفتیم، ملکی که به چند نفر تعلق دارد را ملک مشاع می گویند. که تمام شرکا در تک به تک بخشهای ملک سهم دارند. دو اصطلاح افراز و تفکیک در موارد حقوقی وجود دارد که تعریف هر کدام در ادامه ذکر می شود:
- افراز: یعنی آنکه سهم یکی از شرکا را در ملک جدا کنیم. این سهم کاملا مشخص شود. افراز در زمانی به کار می‌رود که همه افراد شریک در یک مال غیر منقول حاضر به تقسیم نشوند.
- تفکیک: تفکیک در املاک به این معنی است که ملک را به چند قطعه زمین تقسیم کرد. که تمام مشخصات آن واضح و آشکار باشد. لازم به ذکر است که تفکیک در تمامی املاک مشاع و غیر مشاع کاربرد دارد.
برای افراز و تفکیک ملک باید از یک وکیل دعاوی فروش مال مشاع خبره کمک بگیرید. که برای این کار می‌توانید به سایت عدالت آریایی مراجعه کنید.
مالکیت ملک مشاع
شراکت یا سبب اشاعه در ملک مشاع به دو صورت ممکن است رخ دهد. هر دو در ادامه معرفی می شوند:
- سبب اشاعه ارادی: این بدان معناست که ملکی با اختیار کامل توسط دو یا چند نفر خریداری شود.
- سبب اشاعه قهری یا غیر ارادی: این نوع اشاعه به صورت غیر ارادی اتفاق می‌افتد که می‌توان ملک‌هایی که به دو یا چند نفر از فرزندان به ارث می‌رسد را ذکر کرد که شریک شدن در آن‌ها به دست خود افراد نمی‌باشد.
مالکیت ملک مشاع به این صورت است که افراد شریک در ملک در تک به تک اجزای ملک شریک هستند. در نتیجه نسبت به هر قسمت آن می توانند ادعای مالکیت کنند. اگر اختلافی در املاک مشاع بین شما و شریک هایتان وجود دارد می توانید با مراجعه به سایت عدالت آریایی بهترین وکیل در تهران را برای انجام کارهای حقوقی خود انتخاب کنید.
فروش و تقسیم ملک مشاع
همان طور که می‌دانید، ملک مشاع تنها یک مالک ندارد. چندین مالک و شریک دارد . پس فروش آن همواره زمان بر است. همچنین چالش های مختلفی را به همراه دارد. هر کدام از مالکین یا شرکا می توانند سهم خود را به شخص دیگری بفروشند و یا آن را انتقال دهند.
این فروش تنها در حد سهم خود هر شرکا می باشد. یعنی برای هر نوع دستکاری نیاز است که تمام شرکا راضی باشند. برای تقسیم و فروش این ملک باید از راه قانونی مراجعه کرد. تا از راه افراز، تقسیم ملک بین شرکا انجام بگیرد.
معمولا به دلیل اینکه شرکا معمولا در زمان فروش ملک مشاع با اختلاف نظر مواجه می شوند، بهترین راه اقدام برای افراز این ملک است که از یک وکیل سرقفلی و ملکی کمک بگیرید.
دعوی خلع ید از ملک مشاع
دعای خلع ید در دادگاه‌ها بسیار رایج است. برای برپایی دعوی خلع ید نیاز نیست که تمام مالکین و یا شرکا حضور داشته باشند. بلکه حضور یک نماینده از طرف آن‌ها کافی است. برپایی دعوی خلع ید هم برای شرکای ملک مشاع و هم برای افرادی که از مالکین نیستند، قابل برگزاری است.
در دعوی خلع ید نام هر کس که در دادخواست نوشته شود، دادگاه حکم و رای صادره را برای وی اجرا می کند. پس در دادخواست خود نام تمام افرادی را که مال را به تصرف خود در آورده‌اند چه شریک و چه افراد دیگر ذکر کنید. که مال بدون رضایت او از تصرفش خارج شده است.
تقسیم ملک مشاع در دادگاه
طبق قوانین، شریک های ملک مشاع می توانند در هر زمانی نسبت به تقسیم مال اقدام کنند. همچنین سهم خود را مشخص نمایند. البته در یک صورت دادگاه این حق را به آن‌ها نمی دهد. آن هم زمانی است که شرکا از قبل توافقی مبنی برعدم تقسیم آن امضا کنند. یا اینکه خود ماده ۵۸۸ قانونی آن ها را از این کار باز دارد.
برای ملک هایی که موروثی است، ارائه برگه انحصار وراثت برای دادگاه از اهمیت برخوردار می باشد. حال اگر افراد و شرکای ملک مشاع دادخواستی مبنی بر تقسیم مالی دارند که قبلا دارای سابقه ثبتی است، دادگاه حتما آخرین وضعیت ملک را استعلام می گیرد.
اعتراض در خصوص تقسیم ملک مشاع
طرفین دعوی در تقسیم ملک مشاع خوانده و خواهان می باشد. که هر کدام از طرفین که اعتراض به واحد ثبتی دارند، خواهان نامیده می شود. دیگر شرکا خوانده نامیده می شوند. اگر هر کدام از شرکا نسبت به تصمیم واحد ثبتی معترض باشند، تنها ده روز فرصت دارند که نسبت به افراز یا عدم آن در دادگاه حوزه ملک مشاع اعتراض نمایند.
دادگاه پس از برگزاری جلسه و بررسی آخرین وضعیت ثبتی مال مشاعی، کارشناس خود را برای بررسی افراز یا افراز نبودن مال مشاعی مامور می کند. پس از نهایی شدن نظر کارشناس رسمی، رای خود را صادر می کند. حکم واحد ثبتی باطل می شود.
ابطال تقسیم ملک مشاع
در چند مورد می توان تقسیم ملک مشاع را ابطال کرد. در ادامه با آن ها آشنا می شوید:
- ابطال تقسیم مال مشاع با تراضی شرکا: اگر هر کدام از افرادی که در مال مشاع شریک هستند. همچمیم نسبت به نحوه تقسیم اعتراض دارند. در صورتی که دیگر شرکا نیز نسبت به این امر راضی باشند می توانند با توافق یکدیگر نسبت به ابطال تقسیم ملک مشاع اقدام کنند.
- ابطال تقسیم مال مشاع در اثر حکم دادگاه: در این مورد این دادگاه است که رای ابطال تقسیم مال مشاعی را صادر می کند. که دلایل زیر می تواند منجر به این حکم ابطال شود:
- اگر حق یکی از شرکا در نتیجه این تقسیم ضایع شود، دادگاه می‌تواند حکم را ابطال کند.
- اگر سهم شخص دیگری که در مال مشاعی شریک نیست به این سهم‌های تقسیم بندی شده بین شرکا وارد ش.ود. دادگاه رای ابطال تقسیم را صادر می کند.
- اگر هر کدام از شرکا قبل از تقسیم مال مشاعی حقوقی داشته اند که پس از این تقسیم مال حقوق نادیده گرفته شده باشد، امکان ابطال تقسیم وجود دارد.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز
ملک مفروز و ملک مشاع طبق گفته های فوق با یکدیگر تفاوت هایی دارند که این تفاوت ها در ادامه معرفی می شوند:
- مالکیت: در املاکی که در گروه مشاع قرار دارند، تمام شرکا مالک آن هستند. در نتیجه ملک توسط آن‌ها اداره می شود. این در حالی است که در ملک مفروز تنها یک مالک وجود دارد. پس تنها همان یک نفر می‌تواند آن را اداره کند.
- تصمیم گیری: تصمیم گیری در ملک مشاع بر عهده تمام شرکا و مالکین آن می باشد. اما در ملک مفروز تنها مالک آن می تواند در نحوه خرید، فروش و… آن تصمیم گیری کند.
- تقسیم بندی: ملک مفروز جدا شده است. ملک مشاع در صورت تقسیم‌ب ندی به ملک مفروز تبدیل می شود.
