سند، یکی از مهم‌ترین واژه‌هایی است که در دنیای حقوق وجود دارد. در اغلب اوقات، این واژه در مباحث مربوط به ادله اثبات دعوا و صحبت هر وکیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود. با این حال، کاربرد آن به موضوع بسیار پراهمیت ادله اثبات دعوا محدود نیست. یکی از مهم‌ترین موضوعات وکیل دعاویِ حقوقی که در مورد سند اقامه می‌شود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. در این نوشتار، به بررسیِ مفهوم سند، انواع آن، نکات حقوقیِ مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و مزایای مراجعه به وکیل قراردادها برای طرح این دعوا پرداخته خواهد شد.
سند چیست؟
پیش از پرداختن به نکات حقوقیِ دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، باید در ابتدا با معنای سند و انواع آن آشنا شویم. اگر فکر می کنید که در اطلاعات کافی در حوزه تنظیم سند رسمی ندارید، جای نگرانی نیست چون یک وکیل ملکی مجرب می تواند شما را در این فرآیند همراهی کند. آشنایی با معنای سند رسمی نیز مستلزم مراجعه به متن مواد قانونی است. مطابق مواد ۱۲۸۴ و ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند عبارت است از هر نوشته‌ای که بتوان آن را در مقام دعوا یا دفاع مورد استناد قرار داد. بنابراین، نخستین نقش و کاربرد سند، در حوزه ادله اثبات دعوا به منصه ظهور می‌رسد. سند از حیث نحوه تنظیم بر دو نوع است: رسمی و عادی.
سند رسمی به چه معنا است؟
همانطور که در بند پیشین مورد اشاره قرار گرفت، بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی به سندی گفته می‌شود که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم می‌شود. چنانچه سندی به این صورت تنظیم نشده باشد، به آن سند عادی گفته می‌شود. در برخی موارد، با این‌که سند از انواع اسناد عادی به شمار می‌رود، اما قانون‌گذار برای آن، اعتبار اسناد رسمی را در نظر گرفته است. برای جلوگیری از تنظیم نوع اشتباهی از سند بهتر است پیش از عقد آن از وکیل دعاوی حقوقی کمک بگیرید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در چه مواردی اقامه می‌شود؟
مطابق تعریف ارائه‌شده در قانون، سند یکی از مهم‌ترین ادله اثبات است. بنابراین، اشخاص می‌توانند به عنوان خواهان یا خوانده به این دلیل اثباتی استناد کنند. علاوه بر این، سند یکی از ابزارها و قالب‌هایی است که اعضای جامعه می‌توانند برای ثبت توافقات و قراردادهای خودشان از آن استفاده کنند. به عبارت بهتر، اشخاص می‌توانند توافقات خودشان با دیگران را در قالب سند عادی یا رسمی ثبت و ضبط کنند.
اگر یک توافق حقوقی میان دو شخص برقرار شود و طرفین این توافق، آن را در قالب یک سند عادی تنظیم کنند، باید پس از ثبت این توافق در قالب سند عادی، برای تنظیم سند رسمی اقدام نمایند. ممکن است که حتی در خود قرارداد این موضوع پیش‌بینی شده باشد که طرفین قرارداد باید مدتی پس از انعقاد قرارداد و در یک زمان مشخص برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شوند. لازم به ذکر است که این فرآیند می تواند توسط وکیل قراردادها پیگیری شود. حال، اگر یکی از طرفین پس از تنظیم سند عادی از انجام مراحل قانونیِ تنظیم سند رسمی طفره برود، طرف دیگر قرارداد می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت او اقامه کند. بنابراین، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مواردی اقامه می‌شود که ابتدا توافق یا قرارداد در قالب سند عادی ثبت شده باشد و پس از آن، یکی از طرفین از اقدام برای تنظیم سند رسمی خودداری کند. در چنین مواردی، ذی‌نفع باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت او اقامه نماید.
به عنوان نمونه، در مواردی که قرارداد بیع میان دو شخص منعقد می‌شود، ممکن است طرفین قرارداد به جهت فراهم نبودن شرایط، این قرارداد را در قالب سند عادی منعقد نمایند. ممکن است که طرفین در سند عادی زمان مشخصی را برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی تعیین کنند. خواه این زمان تعیین شده و خواه تعیین نشده باشد، این الزام برای طرفین وجود دارد که جهت تنظیم سند رسمی اقدام نمایند و اگر یکی از طرفین چنین اقدامی را انجام ندهد، ذی‌نفع می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت او اقامه کند.
اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد ملک چه اهمیتی دارد؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از پراهمیت‌ترین دعاوی است که در مورد سند اقامه می‌شود. اهمیت این دعوای حقوقی، ریشه در اهمیت سند رسمی دارد. علاوه بر این، اهمیتی که سند رسمی در مورد ملک (یعنی اموال غیرمنقول مانند خانه و زمین) دارد، بسیار بیش‌تر از اهمیتی است که این سند در خصوص اموال منقول دارد. به عنوان نمونه، قانون‌گذار در مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت به‌صراحت بیان نموده است که در قراردادهای مرتبط با اموال غیرمنقول، شخصی به عنوان مالک در محاکم و ادارات به رسمیت شناخته می‌شود که سند رسمی به نام او تنظیم شده باشد. همین موضوع سبب شده است که اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص اموال غیرمنقول اهمیت بیش‌تری پیدا کند. چنانچه مدت زمان زیادی میان انعقاد قرارداد در قالب سند عادی و تنظیم سند رسمی به طول انجامد، ممکن است خریدار با مشکلاتی هم‌چون فروش مال غیر مواجه شود.
برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه اقدامی باید انجام داد؟
برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید اقدامات زیر را انجام داد:
الف. در مرحله نخست، ذی‌نفع باید از طرف دیگر قرارداد درخواست نماید که در یک زمان مشخص برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود. این درخواست باید در قالب تنظیم و ارسال اظهارنامه صورت پذیرد. در واقع، ذی‌نفعِ تنظیم سند رسمی باید اثبات کند که طرف مقابلِ او از تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند. تنظیم و ارسال اظهارنامه می‌تواند به اثبات این نکته کمک نماید. باید توجه داشت که اگر در سند عادی زمان معینی برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی مشخص شده باشد، طرفین قرارداد باید تا فرارسیدن موعد تعیین‌شده منتظر بمانند.
ب. پس از خودداریِ طرف قرارداد از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی، ذی‌نفع می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تنظیم و ثبت نماید.
پ. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، یک دعوای حقوقی است. بنابراین، ذی‌نفع هم باید دادخواست تنظیم نموده و هم باید هزینه دادرسیِ مربوط به آن را بپردازد.
ت. خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید دلایلی را ارائه دهد که اثبات کند؛ اولاً توافق یا قرارداد اولیه‌ای در قالب سند عادی میان او و خوانده دعوا تنظیم شده است، ثانیاً خوانده از انجام مراحل قانونیِ مربوط به تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند و ثالثاً او (یعنی خواهان) تمامیِ مقدمات و شرایط تنظیم سند رسمی را فراهم آورده است. در واقع، خواهان باید اثبات نماید که به تمامیِ تعهدات قراردادیِ خود که برای تنظیم سند رسمی ضرورت دارد، عمل نموده است. اثبات نکات سه‌گانه فوق‌الذکر، مستلزم ارائه ادله و مدارک اثباتی مانند معرفی شاهد، ارائه اظهارنامه و … است.
تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل چه مزایایی دارد؟
طرح دعوای حقوقی یا شکایت کیفری از اقدامات تخصصی است که انجام صحیح آنها مستلزم برخورداری از دانش حقوقی است. با توجه به این‌که اشخاص عموماً از تخصص حقوقی برخوردار نیستند، مناسب‌تر این است که یا انجام این امور را به یک وکیل دادگستری واگذار نمایند و یا این‌که پیش از مراجعه به مراجع قضایی از خدمات مربوط به مشاوره حقوقی استفاده کنند؛ زیرا انجام هر اقدام اشتباه می‌تواند هزینه و زمان حصول نتیجه را به‌طور چشم‌گیری کاهش دهد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز از این قاعده مستثنی نیست.
چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را دارد؟
دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر اساس این‌که این دعوا در خصوص اموال منقول اقامه شده باشد یا اموال غیرمنقول، تفاوت دارد. اگر این دعوا در مورد اموال غیرمنقول طرح شده باشد، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول و اگر این دعوا در مورد اموال منقول طرح شده باشد، دادگاه محل اقامت خوانده صلاحیت رسیدگی به آن را خواهد داشت.
اگر خوانده دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از اجرای حکم خودداری نماید، چه می‌شود؟
دادگاه پس از رسیدگی به ادله خواهان و احراز صحت ادعای وی، حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر می‌کند. پس از قطعی‌شدن رأی، اجراییه صادر می‌شود و دادگاه به خوانده فرصت می‌دهد تا ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ رأی، برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود. چنانچه خوانده از اجرای رأی امتناع ورزد، واحد اجرای احکام دادگاه از دفترخانه اسناد رسمی درخواست می‌کند که سند رسمی را تنظیم کند. سپس، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می‌شود و به جای خوانده، آن را امضا می‌کند.
در اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید به چه نکاتی توجه داشت؟
دو مورد از مهم‌ترین نکاتی که باید در اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به آنها توجه داشت، به شرح زیر است:
الف. برای تنظیم سند رسمی باید مقدماتی فراهم باشد. به عنوان نمونه، اگر دعوا به تنظیم سند رسمیِ یک ملک مربوط است، آن ملک باید پایان‌کار داشته باشد. چنانچه این مقدمات فراهم نباشد، خواهان باید علاوه بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، الزام وی به تهیه این مقدمات را نیز درخواست نماید.
ب. چنانچه طرف قرارداد فوت کرده باشد، خواهان باید این دعوا را پس از انجام تشریفات قانونی به طرفیت ورثه او اقامه نماید.
اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد املاک توقیف‌شده به چه نحو است؟
یکی از موضوعات پراهمیت مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، در توقیف یا بازداشت بودنِ ملکی است که قرار است سند رسمی در خصوص آن تنظیم شود. چنانچه یک ملک به هر علت در توقیف باشد، امکان تنظیم سند رسمی در خصوص آن وجود نخواهد داشت. در این موارد، ابتدا باید موجبات رفع توقیف و بازداشت فراهم آید و سپس، برای تنظیم سند رسمی اقدام شود. البته چنانچه اثبات شود که قرارداد پیش از توقیف یا بازداشت ملک منعقد شده است، ذی‌نفع می‌تواند برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کند. در این موقعیت، خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید با ارائه دلیل و مدرک معتبر اثبات نماید که تاریخ انعقاد قرارداد مقدم بر تاریخ توقیف ملک بوده است.
باید توجه داشت که اگر ملک به‌صورت دائم و نه موقت توقیف شده باشد (مانند حالتی که یک ملک به نفع دولت مصادره می‌شود) و قرارداد نیز پس از توقیف ملک منعقد شده باشد، این قرارداد از اساس باطل است و نمی‌توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در خصوص آن اقامه کرد.
