وکیل خلع ید

دعوای خلع ید یکی از رایج‌ترین دعاوی حقوقی است. این دعوای حقوقی در مواردی طرح می‌شود که شخصی به‌ صورت غاصبانه و غیرقانونی ملک متعلق به غیر را تصرف می‌کند. در این حالت، شخصی که مالک ملک است می‌تواند برای پایان‌دادن به تصرف او، از یک وکیل خلع ید در تهران کمک بگیرید و دعوای خلع ید را طرح نماید.

دعوای خلع ید چیست؟

در خصوص ویژگی‌ها و بررسی دعوای خلع ید می‌توان به این موارد اشاره کرد که اکثر قریب به اتفاق دادگاه‌های مخصوص دعاوی حقوقی، دعوای خلع ید را یک دعوای مالی می‌دانند. منظور از دعوای مالی دعوایی است که اثر مستقیم مالی دارد با این وجود شما می توانید برای احقاق حق خود در این دعاوی به وکیل ملکی مراجعه کنید.

مالی یا غیرمالی بودن یک دعوا در نحوه محاسبه میزان هزینه دادرسی و قابلیت اعتراض به رأی صادره تأثیر دارد. علاوه بر این، این دعوا از جمله دعاوی است که در خصوص اموال غیرمنقول (یعنی زمین و خانه) قابل طرح می‌باشد؛ یعنی نمی‌توان این دعوا را در خصوص اموال منقول (مانند ماشین و …) طرح نمود.

دعوای خلع ید چه تفاوتی با دعوای تصرف عدوانی دارد؟

با مشورت با وکیل خلع ید می توان در مورد دعاویی این حوزه اطلاعات بیشتری پیدا کرد به طور مثال یکی از دعاوی که با خلع ید اشتراکات بسیاری دارد، دعوای تصرف عدوانی است. در بیان اینکه دعوای خلع ید چه تفاوتی با دعوای تصرف عدوانی دارد باید گفت، دعوای تصرف عدوانی نیز از جمله دعاوی است که برای پایان‌بخشیدن به تصرفات غیرقانونی و غاصبانه شخص دیگر اقامه می‌شود.

به عبارت بهتر، هم دعوای خلع ید و هم دعوای تصرف عدوانی در مواردی قابل طرح است که شخصی بدون داشتن اذن قانونی یا قراردادی، ملک متعلق به غیر را تصرف می‌کند. با این حال، این دو دعوای حقوقی، یک تفاوت عمده با هم دارند.

تفاوت دعوای خلع ید با تصرف عدوانی در این است که:

در دعوای خلع ید خواهان باید با ارائه دلیل و مدرک معتبر و کافی مالکیت خود را بر ملک مورد ادعا که توسط شخص ثالث غصب شده است، اثبات کند.

این در حالی است که برای طرح دعوای تصرف عدوانی اثبات مالکیت ضروری نیست و خواهان باید به جای اثبات مالکیت، با ارائه دلیل و مدرک معتبر اثبات نماید که اولاً این ملک سابقاً در تصرف خود او بوده است، ثانیاً در حال حاضر شخصی این ملک را تصرف کرده است و ثالثاً تصرف این ملک به‌صورت غیرقانونی و غاصبانه بوده است.

بنابراین، برای تشخیص این‌که پایان‌بخشیدن به تصرفات غیرقانونی شخص دیگر باید از طریق دعوای خلع ید صورت گیرد یا دعوای تصرف عدوانی، باید با توجه به این نکته صورت پذیرد که آیا خواهان می‌تواند مالکیت خود را بر ملک اثبات کند یا تصرف سابق خود را بر ملک که در این صورت این دعاوی قابل طرح است.

1. در حالت نخست، دعوای خلع ید
2. در حالت دوم، دعوای تصرف عدوانی 

مونا ترابی

وکیل پایه یک دادگستری ، مدیر مؤسسه عدالت آریایی

درخواست مشاوره

دعوای خلع ید چه تفاوتی با دعوای تخلیه ید دارد؟

تفاوت عمده دعوای خلع ید با دعوای تخلیه ید و تصرف عدوانی در این است که در دعوای خلع ید و تصرف عدوانی هیچ قراردادی میان مالک و متصرف فعلی وجود ندارد، اما در دعوای تخلیه ید میان مالک و متصرف فعلی قراردادی وجود دارد. در واقع، دعاوی خلع ید و تصرف عدوانی در مواردی قابل طرح می‌باشند که شخصی بدون داشتن مجوز قانونی ملک متعلق به غیر را تصرف نماید. این در حالی است که دعوای تخلیه ید در مواردی قابل طرح می‌باشد که شخصی براساس یک قرارداد که در آن، زمان و نحوه تخلیه ملک مشخص شده است، ملک متعلق به غیر را تصرف می‌کند (مانند آن‌چه که در قرارداد اجاره مقرر است)، ولی در موعد تخلیه از تخلیه ملک خودداری می‌نماید. در چنین مواردی، مالک ملک می‌تواند برای پایان‌دادن به تصرف متصرف فعلی دعوای تخلیه ید را اقامه کند. برای توضیحات بیشتر راجع به اینکه دعوای خلع ید چه تفاوتی با دعوای تخلیه ید دارد یک وکیل خلع ید می تواند کمک بسیاری به شما بکند.

مطابق توضیح فوق، اگر شخصی ملکی را اجاره کند و بنا بر این بوده باشد که ظرف مدت یک سال ملک را تخلیه کند، اما پس از گذشت یک سال به تعهد خود مبنی بر تخلیه ملک عمل نکند، موجر می‌تواند اقدام به طرح دعوای تخلیه نماید. بنابراین، باید توجه داشت که قبل از اتمام مدت اجاره امکان طرح دعوای تخلیه وجود ندارد. هم‌چنین، پس از اتمام مدت قرارداد اجاره نیز، از زمان طرح دعوا تا زمانی که دادگاه به دعوا رسیدگی نکرده و حکم صادر ننموده است، مالک ملک نمی‌تواند خودش رأساً اقدام به تخلیه ملک نماید.

از حیث نحوه طرح دعوای تخلیه اشاره به این نکته ضروری است که مطابق بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف، رسیدگی به تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت شورای حل اختلاف است. برای طرح این دعوا، مالک باید دادخواست حقوقی تنظیم کند و با ضمیمه‌کردن ادله و مدارک معتبر و کافی به آن، اثبات نماید که میان او و مستأجر قراردادی منعقد شده بوده و حالا مستأجر علی‌رغم به اتمام رسیدن موعد اجاره از تخلیه ملک خودداری می‌کند.

مراجعه به وکیل دادگستری برای طرح دعوای خلع ید چه مزایایی دارد؟

دعوای خلع ید، از پراهمیت‌ترین دعاوی ملکی است که طرح آن ظرافت‌های بسیاری دارد. به عنوان نمونه، اگر به درستی تشخیص داده نشود که برای پایان‌دادن به تصرف غاصبانه و غیرقانونیِ یک ملک باید دعوای خلع ید طرح شود یا تصرف عدوانی، دعاوی حقوقی به نتیجه نمی‌رسد. خواهان دعوا باید دانش حقوقی کافی برای پاسخ‌دادن به این پرسش را داشته باشد که آیا دلیل و مدرک معتبر و محکمه‌پسند برای اثبات مالکیت خود بر ملک غصب‌شده دارد یا خیر. در برخی از موارد، شخص تصور می‌کند که دلیل و مدرک برای اثبات مالکیت خود بر ملک غصب‌شده دارد، اما پس از ارائه آن متوجه می‌شود که دادگاه‌ها این دلیل و مدرک را برای اثبات مالکیت کافی نمی‌دانند. این موضوع در مواردی که افراد برای اثبات مالکیت خودشان به اسناد عادی استناد می‌کنند، بیش‌تر اتفاق می‌افتد؛ زیرا مطابق قانون، اشخاصی به عنوان مالک اموال غیرمنقول به رسمیت شناخته می‌شوند که سند رسمی داشته باشند.

با توجه به این نکات و نکات دیگر که اشاره به آن‌ها از حوصله بحث خارج است، می‌توان نتیجه گرفت که واگذاریِ اقامه دعوای خلع ید به یک وکیل دادگستری می‌تواند به کاهش هزینه و زمان رسیدگی کمک شایان توجهی نماید. یک وکیل حقوقی، به‌خصوص وکیل ملکی که به صورت تخصصی و حرفه‌ای وکالت در دعاوی مربوط به مالکیت هم‌چون دعوای خلع ید را در کارنامه کاری خود دارد، می‌تواند این اطمینان را به خواهان بدهد که نتیجه اقدام حقوقی او ثمربخش خواهد بود و به جهت نداشتن دانش حقوقی در معرض تضییع حق قرار نخواهد گرفت.

شروط لازم برای طرح دعوای خلع ید کدام‌اند؟

با توجه به ویژگی‌های دعوای خلع ید به بررسی شرایط لازم برای طرح این دعوا می‌پردازیم. مهم‌ترین شروط لازم برای طرح دعوای خلع ید عبارت است از:

الف. دعوای خلع ید یک دعوای غیرمنقول است و مانند هر نوع دعوای حقوقیِ غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود.

ب. دعوای خلع ید یک دعوای حقوقی است و مانند هر دعوای حقوقی، خواهان باید برای طرح دعوا، دادخواست حقوقی تنظیم و ثبت نماید.

پ. دعوای خلع ید یک دعوای مالی است و خواهان باید به هنگام طرح دعوا، براساس تعرفه خدمات قضایی که هر سال در قانون بودجه کل کشور تعیین می‌شود، هزینه دادرسیِ مربوط به آن را بپردازد.

ت. خواهان باید با ارائه دلیل و مدرک معتبر اثبات نماید که اولاً شخصی بدون داشتن مجوز قانونی و به صورت غاصبانه ملک متعلق به او را تصرف کرده است و ثانیاً مالکیت این ملک به خود او (یعنی خواهان) تعلق دارد. برای طرح دعوای خلع ید، اثبات مالکیت ضرورت دارد، اما نیازی نیست که مالک سبق تصرف خود را اثبات کند. برای اثبات مالکیت نیز در عمده موارد، ارائه سند رسمی مالکیت الزامی است.

خلع ید از ملک مشاع به چه نحو صورت می‌گیرد؟

پیش از پرداختن به نحوه طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع، ابتدا باید با مفهوم «ملک مشاع» آشنا شویم. مطابق ماده 571 قانون مدنی، ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن میان دو یا چند نفر مشترک باشد. به‌ عنوان نمونه، اگر مالکیت نصف یک مغازه (یعنی 3 دانگ آن) به یک شخص و مالکیت نصف دیگر آن (یعنی 3 دانگ دیگر آن) به شخص دیگر تعلق داشته باشد، این مغازه مصداقی از ملک مشاع خواهد بود. باید توجه داشت که ممکن است در ملک مشاع سهم مالکین با یکدیگر یکسان یا متفاوت باشد، اما در هر دو حالت، مالکیت تمامیِ مالکین به نحو اشاعه است؛ یعنی تمامیِ مالکین در جزءجزء ملک سهم دارند و حق مالکیت هر مالک در تمام ملک منتشر شده است.

طرح دعوای خلع ید در خصوص املاک مشاع نیز تابع اصول و قواعد کلی است که در مورد دعوای خلع ید وجود دارد. به عبارت بهتر، در صورتی می‌توان اقدام به اقامه دعوای خلع ید از ملک مشاع نمود که شخص یا اشخاصی به صورت غیرقانونی، ملک مشاع را تصرف کرده باشند. به‌عبارت‌بهتر، اگر شخصی بدون اذن مالکین یک ملک مشاع، اقدام به استفاده از ملک مشاع نماید یا به هر نحو دیگری آن را تصرف کند، مالکین ملک مشاع می‌توانند از طریق طرح دعوای خلع ید برای رفع تصرف و تخلیه ملک مشاع اقدام نمایند. 

انجام هر نوع اقدام حقوقی برای خلع ید از ملک مشاع، مستلزم تنظیم دادخواست است. هم‌چون هر دادخواست دیگری، در دادخواستی که برای خلع ید از ملک مشاع تنظیم می‌شود، باید نام خواهان و خوانده درج شود. باید به این نکته توجه داشت که در دعوای خلع ید از ملک مشاع، خوانده ممکن است که یکی از مالکین یا شخص ثالث باشد.  هم‌چنین، خواهان باید در دادخواست نوع خواسته را تعیین کند و در قسمت تعیین خواسته ذکر نماید که می‌خواهد از طریق دعوای خلع ید برای تخلیه ملک مشاع اقدام نماید. علاوه‌براین، وی باید ادله و مدارکی را که برای اثبات ادعای خود دارد، به دادخواست ضمیمه کند.

حکم خلع ید چگونه اجرا می‌شود؟

نحوه اجرای حکم خلع ید، تابع قانون اجرای احکام مدنی است. در این خصوص برخی از احکامی را که در این قانون ذکر شده است، مورد اشاره قرار می‌دهیم:

مطابق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی، در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر می‌شود، از تمام ملک خلع ید صورت می‌گیرد. اگرچه باید توجه داشت که در این موارد، تصرف محکوم‌له (یعنی شخصی که حکم به نفع او صادر شده است) در ملک مشاع، تابع مقررات املاک مشاعی خواهد بود. هم‌چنین، مطابق ماده 48 قانون اجرای احکام مدنی، اگر در ملک مورد حکم خلع ید، زراعت شده و تکلیف زراعت مشخص نشده باشد، باید با توجه به این‌که زمان برداشت محصول رسیده است یا خیر، در مورد آن اقدام شود. به عبارت بهتر، در این موارد اگر زمان برداشت محصول رسیده باشد، شخص محکوم باید فوراً محصول را برداشت کند، وگرنه مأمور اجراء اقدام به برداشت محصول می‌کند و هزینه‌های مربوط به آن را از محکوم دریافت می‌نماید.

اگر هم زمان برداشت محصول نرسیده باشد، خواه بذر روییده باشد و خواه نروییده باشد، محکوم‌له می‌تواند یا بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند و یا این‌که تا زمان رسیدن محصول، ملک را در تصرف شخص محکوم باقی بگذارد و از او اجرت‌المثل دریافت نماید.

مهم‌ترین نکات کاربردی دعوای خلع ید

مهم‌ترین نکته حقوقی که در خصوص دعوای خلع ید وجود دارد و در متن نیز به آن اشاره شد، این است که هدف اصلی در دعوای خلع ید، حمایت از مالک است و این‌که آیا ملک قبلاً در تصرف مالک خود بوده است یا خیر، اهمیت ندارد. بنابراین، از این دعوا به دعوای مالکیت تعبیر می‌شود. از این نکته حقوقی این نکته کاربردی استنباط می‌شود که بدون اثبات مالکیت، دعوای خلع ید به جایی نمی‌رسد. بنابراین، اگر ملک متعلق به یک شخص به شیوه غیرقانونی توسط شخص ثالث تصرف شده است و او هیچ دلیل و مدرکی برای اثبات ادعای خودش ندارد، باید در ابتدا برای اثبات مالکیت خود طرح دعوا نماید. پس از آن‌که دادگاه مالکیت او را احراز نمود، می‌تواند برای طرح دعوای خلع ید اقدام کند. مطابق قانون (رأی وحدت رویه شماره 672)، خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است؛ یعنی طرح دعوای خلع ید، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.