برای شروع صحبت در باب گواهی عدم امکان افراز باید بدانیم افراز به چه معناست؟ افراز در واقع به جدا کردن مال و اموال شرکا از یکدیگر گفته میشود. یا به عبارت دیگر شامل تعیین میزان مال هر یک از شرکا و تقسیم اموال غیرمنقول‌شان می باشد. در پرونده های با موضوع مورد نظر، با استفاده از راهنمایی های تخصصی، یک وکیل دعاوی فروش مال مشاع می توانید به نتیجه برسید.
سند معارض چیست؟
برای آنکه به بحث گواهی عدم امکان افراز بپردازیم ابتدا باید با یک سری از مفاهیم حقوقی در زمینه امور ملکی و اسناد آشنا شویم. از این رو ابتدا معنی سند و پس از آن سند معارض را بررسی می کنیم.
بهترین وکیل در تهران در رابطه با مفهوم سند طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی اینگونه می گوید:
سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. همچنین تعریف سند مالکیت در ماده ۲۱ قانون ثبت بدین شرح است:
سند مالکیت، سندی است که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه می کند. سپس به مالک یا قائم مقام او تسلیم می نماید.
حال سوال پیش میاد که سند مالکیت معارض به چه معناست؟
اگر دو سند موجود از نظر کلی و جزئی در اصل ملک یعنی مالکیت آن تفاوت داشته باشند. یا از نظر حدود یا حقوق ارتفاقی در تضاد باشند. این تعارض از نظر هیئت نظارت نیز تایید شود، سند مالکیت آن با دیگری سند مالکیت معارض نامیده میشود. طبق قانونی که برای گواهی عدم امکان افراز ملک مشاع تعیین می شود، باید بگوییم که اگر برای سند ملکی سند معارض وجود داشته باشد، تا زمانی که این سند معارض از بین نرود، و ملک رفع تعارض نشود، نمی توان برای افراز آن اقدام کرد.
گواهی عدم امکان افراز
بهترین وکیل ملکی در تهران برای صدور گواهی عدم امکان افراز ابدا باید قابلیت تقسیم مال یا ملک مورد نظر بررسی شود. قابلیت یک ملک برای تقسیم، توسط قانون مشخص می شود. بعد از آن گواهی صادر می گردد. اگر توسط قانون مشخص شود که ملک، قابل افراز نیست، به دستور دادگاه و تایید یکی از شرکا به فروش می رسد. بهای آن میانه آنها تقسیم می شود.
- در ماده ۵۹۱ قانون مدنی می گوید: اگر مال با تقسیم منجر به ضرر شرکا شود، ابتدا به فروش می رسد. سپس بهای آن تقسیم میشود.
- ماده ۳۱۷ نیز اینگونه می گوید
- اگر مال غیر منقول باشد و نتوان آن را تقسیم کرد ابتدا مال به فروش می رسد. سپس از بهای آن سهم هرکس پرداخت میشود.
معمولا برای املاکی که متراژ بالایی دارند اما فاقد ساختمان و درخت هستند، یعنی قوانین مربوط به شهرداری و وزارت جهاد کشاورزی در جهت افراز آنها تاثیر گذار نیست، احتمال این که برای آنها رای افراز صادر شود بیشتر است. اما در باغ مغازه های تجاری و یا اداری و آپارتمان های مسکونی ممکن است که رای قابل افراز صادر شود.
مراحل گرفتن گواهی عدم امکان افراز
برای گرفتن گواهی عدم امکان افراز باید فرد متقاضی یکی از شرکا باشد. همچنین وکیل نیز می تواند به جای وی مراحل را طی کند. به طور کلی مراحلی که پیش رو می باشد عبارت اند از:
- فرد متقاضی باید به همراه مدارک لازم و همچنین سند مالکیت به اداره ثبت املاکی که محل ملک در آنجا قرار دارد مراجعه کند.
- سپس به ریاست و معاونت مربوطه درخواست خود را به واحد ثبتی اعلام بدارد.
- مقام ذیربط مسئول این است که درخواست ها را بررسی کند. دستور ثبت آنها را به کارشناسان دیگر بدهد. همچنین انجام مقدمات و تشریفات قانونی نیز بر عهده وی می باشد.
- درخواست گواهی عدم امکان افراز ارائه شده باید پس از آن به دبیرخانه ارسال شود.
- بعد از ثبت در دبیرخانه باید به بایگانی مراجعه شود. درخواست را به مسئول بایگانی تحویل گردد.
- پرونده و درخواست به کارشناس مربوطه ارسال می شود.
- کارشناس مسئول این است که با مراجعه به پرونده ملکی، شرایط و وضعیت ثبتی ملک را بررسی کند. پس از ثبت در دفتر املاک، نسبت به پایان جریان ثبتی اقدام کند.
- پس از اینکه به طور قطع مشخص شد که ملک مورد نظر مالکیت معارض ندارد، مسئول واحد ثبتی باید به نقشه بردار بگوید که ملک را معاینه کند. تا با توجه به سوابق ثبتی و رعایت حقوق مالکین ملک را ترسیم کند.
- به دلیل اینکه اکثریت آپارتمان ها عدم افراز و یا افراز آنها کاملاً مشخص است نقشه بردار اکثراً در محل حضور پیدا نمی کند. با توجه به محل ملک و وضعیت پرونده، و مشخصاتی که مالکین ساختمان دارند وضعیت ملک را تشخیص می دهد و گواهی را صادر میکند. ماده ۵ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع به فرد در ارائه نظر پایانی کمک خواهد کرد.
- بعد از این پرونده مجددا به محضر ریاست مسئول به مربوطه ارسال می شود. تا بررسی های پایانی انجام شود.
- تصمیم نهایی توسط مسئولین در نهایت به شرکا ابلاغ می شود. نظر پایانی ماده ۲ قانون مذکور تا ۱۰ روز قابلیت اعتراض در دادگاه را دارد.
دادخواست گواهی عدم امکان افراز
در این بخش قصد داریم تا به نکته ی مهمی در دادخواست گواهی عدم امکان افراز بپردازیم.
که با توجه به شرایط ثبتی ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. با ما همراه باشید. نحوه درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است:
- در مرحله اول، فرد باید درخواست افراز خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تحویل بدهد. در این اداره مسئولین به رسیدگی و اعلام تصمیم می پردازند. تصمیم نهایی اداره ثبت بعد از اینکه به صورت رسمی به شرکا ابلاغ شد، تا ۱۰ روز فرصت اعتراض در دادگاه عمومی را دارد. البته استثناتی نیز وجود دارد.
- در مرحله دوم بر اساس ماده ۱ و ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع وظیفه اخذ درخواست افراز احدین شرکا و یا جمیع آنها که مالک ملک مشاعی واقع در آن حوزه ثبتی می‌باشند، بر عهده مسئول واحد ثبتی می‌باشد. شخص نامبرده پس از وصول درخواست مورد نظر آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد. نماینده ثبت با بررسی پرونده ثبتی از نقطه نظر عواملی همچون تعارض سند مالکیت با اسناد دیگر، وضعیت ثبتی ملک و … نتیجه گیری مورد نظر خود را به دست می آورد. سپس مراتب را به مسئول مربوطه اعلام می‌نماید.
- مرحله سوم آن است که پس از پایان جریان ثبتی ملک، وقتی ملک مورد نظر مالکیت معارض ندارد، ماموریت مسئول نقشه برداری شروع میشود. وی باید نقش افرازی از ملک به مسئول واحد ثبتی ارائه بدهد.
- در نهایت در مرحله چهارم، با وجود مدارک موجود و درخواست نامه فرد متقاضی هم چنین قوانینی که در این زمینه وجود دارد به بررسی وضعیت ثبتی ملک مورد نظر می پردازند. در نهایت در مورد قبول یا ردها ی درخواست و نحوه افراز اعلام نظر می‌کنند.
هزینه گواهی عدم امکان افراز
در این بخش لازم است تا با بررسی مراحل مربوط به گواهی عدم امکان افراز هزینه های اینکار را نیز بررسی کنیم. اداره ثبت مسئول رسیدگی به گواهی عدم امکان افراز یا گواهی افراز است. درباره این موضوع ماده ۱۵۰ قانون نیز تبیین شده است و نکاتی را بازگو می کند. اگر مالک تقاضای تفکیک بدهد اداره ثبت به آن رسیدگی می کند. در نهایت این ارگان، ارزش معاملاتی را تعیین میکند. مبنای تعیین هزینه تفکیکی طبق ارزش معاملاتی روز خواهد بود.
انجام چنین اموری پر واضح است که بر عهده ی وکیل حقوقی است. در صورت مواجهه با امور کیفری، پیشنهاد ما به شما مشاوره تخصصی با بهترین وکیل کیفری در تهران است.
ابلاغ رای گواهی عدم امکان افراز
در قسمت های قبلی گفتیم که رای گواهی عدم امکان افراز ابلاغ خواهد شد. در این جا به منظور سخن پایانی به مراحل این ابلاغ اشاره می کنیم.
- برای اعلام یک رای در باب این گواهی، باید مشخص شود، که ملک مورد نظر قابل افراز یا غیر قابل افراز است.
- در مرحله بعد مسئول امور ثبتی مسئولیت این را دارد که درخواست متقاضی را با قوانین موجود و دیگر مقررات موجود درباره این موضوع تصویر دهد. حکم نهایی درباره و یا قبول درخواست و نحوه افراد را اعلام کند.
ماده ۶ آیین نامه نیز اینگونه می گوید که: “تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ میشود. تا چنانچه اعتراضی داشتند، وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم‌نمایند. طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء می‌باشد.”
