دعوای فروش مال مشاع که معمولا توسط یک وکیل دعاوی فروش مال مشاع، افراز و تقسیم پیگیری می شود، دعوی است، که معمولا در دادگاه‌های حقوقی مطرح می‌گردد. طرفین این دعوی صاحبان اموال مشاع غیر قابل تقسیم هستند که واحد ثبت، حکم قطعی برای عدم فروش مال غیر و مشاع آنها صادر کرده است. بنابراین شرکای اموال مشاع غیرقابل تقسیم نمی‌تواند مالک قسمتی از مال مذکور باشند و تنها راه خاتمه مالکیت اشتراکی آنها، اقامه دعوای فروش مال مشاع بوده که متقاضی به دادگاه صالح ارائه کرده است. اگر شما هم جزو آن دسته از افرادی هستید که قصد فروش مال مشاع غیر قابل تقسیم خود را دارید، می توانید از طریق دریافت مشاوره حقوقی با وکیل برای این منظور اقدام کنید. مسلما انجام هر اقدامی پس از دریافت مشاوره حقوقی نتایج مطلوبی برای شما در پی خواهد داشت.
تقسیم اموال مشترک (تقسیم مال مشاعی)
بحث تقسیم اموال مشترک یا مال مشاعی، زمانی مطرح می‌گردد که چند نفر مالک یک مال مشترک باشند. مطابق با قوانین موجود در قانون مدنی، هر شریک‌المالی هر زمان که اراده کند، می‌تواند برای تقسیم مال مشترک اقدام کرده و مالکیت بخشی از مال را به صورت جداگانه کسب نماید. البته مواردی وجود دارند که طبق قانون مانع از تقسیم اموال مشترک می‌شوند. در چنین شرایطی مالکان مال مشاع به حکم قانون اراده تقسیم مال مشاعی را ندارند. تقسیم مال مشاع پدیده ای است که در دعاوی ملکی به کرات رخ می دهد و معمولا طرفین برای حل اختلاف و تقسیم اموال در دادگاه از یک وکیل ملکی کمک می گیرند.
به طور کلی برای تقسیم مال مشاع طبق قانون دو روش وجود دارد، که این روش‌ها شامل تقسیم به تراضی و تقسیم اجباری هستند.
در تقسیم به تراضی، تمام شرکا به تقسیم و همچنین نحوه تقسیم مال مشاعی راضی بوده و به همان نحوی که تراضی کرده‌اند برای تقسیم اقدام می‌کنند. بنابراین زمانی که طرفین مال مشاع طبق توافق صورت گرفته برای تقسیم مال مشاعی اقدام نمایند دیگر بنابر حکم قانون حق رجوع از تقسیم صورت گرفته را ندارند. مگر آنکه دوباره تمام شرکا رضایت به رجوع از تقسیم بگیرند. تقسیم به تراضی معمولا به واسطه خود شرکا، دادگاه و کارشناس رسمی و یا اهل خبر امکان پذیر می‌باشد.
تقسیم اجباری، مال مشاعی زمانی رخ می‌دهد که تمام شرکا راضی به تقسیم نیستند و توافق بر تقسیم و نحوه تقسیم بین آنها وجود ندارد. در چنین شرایطی اگر تقسیم مال مشاعی با ضرر زیان شرکا به همراه نباشد؛ طرفین به حکم قانون ملزم به تقسیم می‌شوند. معمولا دعوای فروش مال مشاع و اقسام مال مشاع زمانی به دادگاه صالح ارائه می‌گردد که یکی از طرفین قصد تقسیم کرده و شرکای دیگر بر خواسته او توافق ننمایند.
باید متذکر شویم که دریافت مشاوره از وکیل دادگستری برای تقسیم مال مشاع به شما کمک خواهد کرد؛ با صرف مدت زمان کمی تمام مراحل قانونی مورد نیاز برای تقسیم را پشت سر بگذارید.
تعریف تقسیم:
تقسیم در لغت به معنای مبدل کردن مال و حقوق مشاع به مال و حقوق مستقل است. به عبارت دیگر در فرایند تقسیم یک مال مشاع به چند بخش مستقل تبدیل شده و هر کدام از شرکای آن مالکیت بخشی از آن را به صورت مستقل به دست می‌آورند. بنابراین هر یک از شریک‌های یک مال مجموع، مالکیت بخش معینی از آن مال داده می‌شود. البته باید متذکر شویم که طرفینی که مالکیت بخشی از مال مشاع را کسب کرده‌اند فقط اراده تمیز حق را دارند. تقسیم اموال مشاع، هم شامل تفکیک و هم افراز می شود.
تقسیم به افراز:
تقسیم به افراز فقط برای اموالی امکان پذیر است که مشاع باشند. در واقع در تقسیم به افراز سهم مشاع شرکا نسبت به سهم آنان تقسیم می‌شود و پس از تقسیم حالت اشتراک مال نیز منتفی می‌گردد و هر کدام از شرکا بر مبنای سهمی که دارند مالک بخش معینی از مال می‌شوند. به این ترتیب تقسیم به افراز فقط برای اموال مشاع امکان‌پذیر بوده و پس از تقسیم مال دیگر مشاع نیست.
تقسیم به تعدیل:
تقسیم به تعدیل یکی از روش‌هایی قانونی تقسیم اموال مشاع است که اغلب برای تقسیم اموال قیمی به کار میرود. هنگامی که امکان تقسیم اموال مشترک بین همه وراث وجود نداشته باشد، طرفین مجبور هستند، برای تقسیم اموال، به این شیوه تقسیم تن دهند. در واقع بحث تقسیم به تعدیل مال مشاع زمانی مطرح می‌گردد که امکان تقسیم مال مشاع به قسمت‌های مساوی وجود نداشته باشد. اما شریکان این مال قصد به تقسیم مال به نحوی دارند که بدون پرداخت سرانه آن را تقسیم کنند.
جهت روشن شدن بحث ما ادامه مطلب را با ذکر یک مثال ادامه خواهیم داد. فرض کنید چند دست فرش دستباف قیمتی به همراه یک انگشتر فیروزه و یک سری ظروف و اسباب اثاثیه به عنوان ارث به چند نفر رسیده باشد. به این ترتیب این نفرات به صورت مشاع مالک این اموال هستند. هنگامی که این اشخاص تصمیم به تقسیم اموال مذکور می‌گیرند، همه آنها نمی‌توانند، از اموال به جای مانده به یک نسبت سهم‌الارث ببرند.
مثلا تقسیم یک عدد انگشتر فیروزه به چند قسمت امکان‌پذیر نبوده و تنها راه تقسیم مال مشاع در چنین شرایطی بر اساس قیمت آنها است. معمولا در چنین مواقعی اشخاص با کمک یک کارشناس اموال مذکور را از حیث قیمت، به نسبت تعداد نفرات به قسمت مساوی تقسیم کرده و هر کدام بخشی از آن را برمی‌دارند. بنابراین در تقسیم به تعدیل هر کدام از شرکا، ارزشی معادل حصه خود از مال اشتراکی را مالک می‌شوند.
در چه مواردی امکان تقسیم اموال مشاعی وجود ندارد:
گاهی اوقات شرایطی وجود دارد که حتی با وجود تراضی و توافق بین تمام شرکا امکان تقسیم مال مشاع بین شرکا وجود ندارد. در چنین شرایطی تنها راه اتمام مالکیت مشاع دعوای فروش مال مشاع می باشد. شما می‌توانید با اخذ وکیل کیفری و یا حقوقی این شرایط را با تمام جزئیات آن موردشناسایی قرار دهید.
به طور کلی این شرایط شامل گزینه‌های زیرا هستند.
- زمانی که تقسیم مال مشاع منجر به بروز صدمه به مال شده و موجب افتادن کامل آن از مالیت و یا از بین رفتن مالیت حصه یک یا چند نفر از شرکا شود؛ تقسیم آن خلاف قانون بوده و ممنوع است. حتی اگر شرکا راضی به تقسیم کنند باز هم از لحاظ قانون امکان تقسیم وجود ندارد.
- تقسیم اموال موقوفه خلاف قانون بوده و موقوف علیه تحت هیچ شرایطی نمی‌توانند برای تقسیم اقدامی انجام دهند.
- هرگاه تقسیم مال مشاع موجب ضرر فاحش به شریک ناراضی به تقسیم شود، تقسیم مال مشاع خلاف قانون و ممنوع می‌باشد.
- در صورت وجود قراردادی خاص و یا منع قانونی برای تقسیم مال مشاع، تقسیم ممنوع بوده و شرکا امکان تقسیم آن را ندارند.
- در صورت وجود سند متعارض برای یک ملک مشاع، تا زمان رفع تعارض شرایط تقسیم مال برای شرکا ممکن نبوده و تقسیم قانونا ممنوع است.
صلاحیت دادگاه‌ها در مورد تعیین سهم‌الارث وراث محجور و مفقودالاثر
رأی وحدت رویه شماره ۳۵۳۰ مورخ ۷/۲/۱۳۶۰ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور
روش برای تقسیم اموال مشترک
اقسام عمل تقسیم به وسیله دادگاه:
دادگاه صالح برای تعیین سهم الارث وراث محجور و مفقودالاثر جهت تقسیم مال مشاع، مطابق با رای ۳۵۳۰ وحدت رویه واحد ثبتی محل وقوع ملک می‌باشد. اما طبق رأی نهایی صادره جهت حفظ منافع محجور و غایب تقسیم ترکه مشاع با حضور نماینده قانونی آنها، دادگاه بوده و واحد ثبتی صلاحیت تقسیم آن را ندارد.
اقسام عمل تقسیم به وسیله دادگاه شامل گزینه‌های زیر می‌باشد.
- ملک مشاعی که جریان ثبتی آن به اتمام نرسیده باشند.
- در صورتی که یکی از شرکای اموال مشاع محجور یا غایب مفقودالاثر باشد.
- افراز اموال مشاع منقول
- تقسیم ترکه مشاعی که شامل مجموعه‌ای از اموال منقول و غیر منقول و حقوق مالی هستند.
ترتیب رسیدگی به درخواست تقسیم اموال غیر منقول مشترک در واحد ثبتی
ترتیب رسیدگی به درخواست تقسیم اموال غیر منقول مشترک در واحد ثبتی با درخواست تقسیم از طرف شرکاء شروع شده و مطابق با شرایط زیر پیش میرود.
- بررسی وضعیت ثبتی ملک مشاع از روی پرونده ارجاع شده به واحد ثبتی
- بررسی شرایط خاتمه جریان ثبتی یا عدم خاتمه جریان ثبتی
- بررسی شرایط وجود سند مالکیت معارض یا عدم وجود سند معارض
- بررسی ملک مشاع با حضور کارشناس و شرکاء ملک
- بررسی ملک مشاع با حضور کارشناس و شرکاء ملک غیر منقول
- تنظیم صورت مجلس و امضاء نماینده ثبتی و شرکاء حاضر ملک مشاع غیر منقول
- گرفتن استعلامات مرتبط با ملک مشاع غیر منقول
- تصمیم مسئول واحد ثبتی محل بر قبول یا رد درخواست تقسیم ملک مشاع غیر منقول مشترک
- ابلاغ تصمیم مسئول واحد ثبتی در رابطه با ملک مشاع غیر منقول به کلیه شرکاء
- اجرای تقسیم ملک بین شرکاء آن.
تقسیم اموال مشترک منقول
قانون مدنی تقسیم اموال مشترک منقول را منوط به ارزیابی کارشناس کرده است. مطابق با قوانین آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح برای تقسیم اموال مشترک منقول دادگاه عمومی محل اقامت خوانده می‌باشد. در صورتی که مال مشترک اعم از منقول و غیر منقول باشد و یا فروش مال غیر رخ داده باشد، دادگاه فقط برای تقسیم اموال منقول صلاحیت داشته و برای تقسیم اموال غیر منقول باید قرار عدم صلاحیت صادر نماید.
افراز اموالی که در دادگاه انجام می گیرد
افراز اموالی که در دادگاه انجام می گیرد؛ شامل املاک مشاعی است که جریان ثبتی آن هنوز تمام نشده باشد. همچنین اگر یکی از شرکاء مال مشاع محجور یا غایب مفقودالاثر باشد نیز افراز آن با دادگاه بوده و یا به عبارت دیگر مرجع صالح برای افراز آن دادگاه است. افراز اموال منقول نیز در زمره وظایف دادگاه بوده و دیگر گزینه ای که افزار آن با دادگاه می‌باشد. تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و غیر منقول و حقوق مالی موضوع رسیدگی قرار دارد.
ضمانت اجرای عدم تقسیم: نحوه فروش
ضمانت اجرای عدم تقسیم و نحوه فروش مال مشاع که به تصمیم قطعی واحد ثبتی غیر قابل افزار باشد به دستور دادگاه صورت می گیرد. به عبارت دیگر هر گاه یک ملک مشاع، با تصمیم نهایی و قطعی واحد ثبتی غیر قابل افراز شناخته شود، در صورت تقاضای هر کدام از شرکا، با دستور دادگاه به فروش خواهد رسید.
جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز باید شریک متقاضی فروش به دادگاه مراجعه کرده، تا دادگاه گواهی نامه‌ای به وی برای فروش ارائه دهد.
سپس متقاضی فروش مال مشاع گواهی مذکور را به همراه سایر مدارک مورد نیاز برای فروش ملک به دادگاه حقوقی ارائه می‌دهد؛ و دادگاه حقوقی نیز دستور فروش صادر کرده و سپس مدیر اجرای ثبت از طریق مزایده برای فروش ملک مذکور اقدام می نماید.
نحوه اعتراض به تصمیم واحد ثبتی برای افراز
همانطور که در مطالب قبلی نیز گفتیم طرفین املاک مشاع هر زمان که اراده کنند؛ می‌توانند تقاضای تقسیم مال مشترک را به مرجع صالح ارائه دهند. در صورتی که مال قابل تقسیم باشد و افراز آن باعث از بین رفتن مالیت آن نگردد و همچنین تقسیم موجب ضرر شریک ممتنع نگردد؛ مرجع صالح نیز دستور تقسیم ملک مشاع را صادر می کند. اما در صورت وجود هر کدام از موانع ذکر شده، مرجع صالح عدم امکان تقسیم صادر می کند.
در صورتی که هر کدام از شرکا به حکم صادره از مرجع صالح اعتراض داشته باشند، مطابق با قانون افراز و املاک مشاعی می‌توانند به دادگاه محل وقوع ملک جهت رای صادره اعتراض نمایند.
نمونه دادخواست دعوای فروش مال مشاع
خواهان آقای/خانم………..فرزند آدرس………….
خوانده آقای/خانم ………فرزند………….آدرس………………………………….
نماینده یا وکیل: آقای/خانم………. فرزند………….آدرس.
تعیین خواسته: صدور دستور فروش ملک مشاعی به انضمام کلیه خسارات قانونی
دلائل و منضمات: کپی مصدق 1. سند مالکیت 2. صورت مجلس عدم قابلیت افراز صادره از اداره ثبت اسناد
شرح خواسته:
ریاست محترم مجتمع قضائی……….
با سلام، احتراماً به استحضار می‌رساند:
اینجانب با خوانده/ خواندگان در پلاک ثبتی………. بخش ………. مالک مشاعی می‌باشیم. با توجه به استناد مدارک تقدیمی صادره از اداره ثبت اسناد ………. پلاک فوق‌الذکر قابل افراز و تقسیم بین شرکا نمی‌باشد و از طرف دیگر نظریه اخیرا ذکر به خوانده/ خواندگان ابلاغ شده و نامبرده/ نامبردگان اعتراضی نیز به این نظریه نکرده‌اند. فلذا صدور دستور فروش پلاک مذکور و تقسیم ثمن حاصله بین شرکا بر اساس حصه و میزان مالکیت به هر کدام از آنها به استناد ماده 4 از قانون افراز و فروش املاک مشاعی به انضمام کلیه خسارات قانونی و هزینه دادرسی مورد استدعاست.
نتیجه‌گیری
دعوای فروش مال مشاع یکی از موارد شایعی است که در دادگاه های حقوقی مطرح می‌گردد. این دعوی اغلب زمانی رخ می‌دهد که مرجع صالح حکم عدم تقسیم مال مشاع را صادر می‌کند. در چنین مواردی هر کدام از شرکاء می‌توانند با استناد به حکم قطعی واحد ثبتی مذکور، از دادگاه تقاضای فروش مال مشاع کنند. از آنجایی که دعوای فروش مال مشاع یک مقوله کاملا حقوقی می‌باشد و پیشبرد آن در مراجع قضایی نیاز به دانش حقوقی خاص دارد، باید آن را به یک وکیل کارکشته و ماهر سپرد.
