در زمینه عقد بیع می‌توانید به یک وکیل دعوای الزام به تحویل مبیع مجرب مراجعه کرده و مشاوره حقوقی از او بگیرید . عقد بیع به قرارداد یا عقدی گفته می‌شود که به موجب آن شخص مال متعلق به خود را در ازای دریافت یک مال دیگر، به فرد دیگری واگذار می‌کند، به طوری که مالک (یعنی فروشنده)، مالکیت مال خود را به ازای دریافت مبلغی پول یا مالی دیگر به طرف مقابل (یعنی خریدار) منتقل می‌کند و طرف دیگر یعنی خریدار نیز به ازای دریافت کالا، پول یا مال خود را به فروشنده می‌دهد.
دعوای الزام به تحویل مبیع نیز یکی از مسائلی است که باید به شدت مورد توجه قرار گیرد. در صورت امضاء عقد بیع، این عقد دارای اثرات حقوقی خواهد شد و بایع و مشتری ملزم به اجرای قرار می‌باشند. واژه‌ی بیع در لغت‌نامه به معنای خرید و فروش و داد و ستد است. در این مطلب به بررسی عقد بیع و خصوصیات آن و دعوای الزام به تحویل مبیع می‌پردازیم.
عقد بیع چیست؟
همانطور که در بالا اشاره کردیم، عقد بیع به نوعی عقد گفته می‌شود که به موجب آن شخص، مال خود را در ازای دریافت مالی دیگر به فرد دیگری واگذار می‌نماید. بر اساس این عقد، فروشنده یا مالک مال در ازای دریافت یک مبلغ مشخصی از پول، مالکیت مال خود را به شخص دیگری که خریدار گفته می‌شود واگذار می‌نماید و خریدار نیز در ازای دریافت مال یا کالا از فروشنده، پول خود را در اختیار فروشنده قرار می‌دهد. عقد بیع یکی از اقسام عقود معین است که شرایط انعقاد و آثار آن در قانون مدنی قید شده است. این نوع از عقد در معاملات ملکی کاربرد گسترده ای دارد که در صورت تخلف هر یک از طرفین، فرد شاکی می تواند به کمک وکیل ملکی شکایت خود را از مراجع قانونی پیگیری کند.
مبیع چیست؟
مبیع همانطور که هر وکیل دادگستری به شما خواهد گفت، به چیزی گفته می‌شود که خریداری می‌شود. حجم، جنس و مشخصات مبیع در معامله باید محرز باشد. توجه داشته باشید که خرید و فروش هر چیزی که از لحاظ قانونی ممنوع باشد منجر به فسخ بیع می‌شود، مثل خرید و فروش مشروبات الکلی در ایران. پس به موجب قانون، کسی که از شخص دیگری مشروبات الکلی خریده و فروشنده مبیع را به او تحویل نمی‌دهد، مجاز نیست برای درخواست تحویل مبیع به دادگاه مراجعه نماید. این قضیه برای هر چیزی صدق می‌کند، از جمله ملک. برای مشاوره با بهترین وکیل ملکی با ما تماس بگیرید.
مبیع منقول و غیر منقول:
مبیع به دو نوع مبیع منقول و غیرمنقول تقسیم می‌گردد؛ این تقسیم در طرح دعوای الزام به تحویل مبیع استفاده می‌شود. مال منقول در واقع همان مالی می‌باشد که قابل جابجایی است، بدون اینکه به مال یا محل نگهداری آن آسیبی وارد شود؛ اما مال غیرمنقول همان مالی است که امکان جابجایی آن از محلی به محل دیگر فراهم نباشد یا در صورت جابجایی، مال یا محل نگهداری آن دچار آسیب گردد. یک وکیل دادگستری تهران که در این زمینه مهارت و تجربه‌ی کافی را داشته باشد می‌توان شما را به خوبی راهنمایی کند.
مبیع چه ویژگی باید داشته باشد؟
عقد بیع در صورتی مورد قبول واقع می‌شود که مبیع دارای ویژگی‌های زیر باشد:
۱. مبیع باید هنگام عقد موجود باشد؛
۲. مبیع باید مالیت داشته باشد؛
۳. مبیع باید قابل خرید و فروش باشد؛
۴. مبیع باید معلوم و مشخص باشد؛
ارکان دعوای الزام به تحویل یا تسلیم مبیع
همانطور که قبلاً نیز اشاره کردیم، مبیع می‌تواند یک مال منقول یا غیرمنقول باشد.
هنگامی که مبیع یک نوع مال منقول باشد همانند خودرو و فروشنده از تحویل آن خودداری نماید، آنگاه خریدار می‌تواند به دادگاه رجوع کرده و با استناد به قرارداد و مطابق با ماده‌ی ۳۷۶ قانون مدنی مبنی بر اینکه «در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می‌گردد»، وی می‌تواند دعوای الزام به تحویل مبیع را علیه فروشنده طرح کند. در صورتی که نمی‌توانید به صورت حضوری به یک دفتر وکالت مراجعه کنید یا سوال فوری دارید، می‌توانید از مشاوره حقوقی تلفنی استفاده نمایید.
ولی برای اموال غیرمنقول، همه چیز متفاوت است و دو حالت کلی وجود دارد:
- سند رسمی مبیع به اسم خریدار تنظیم گردیده باشد.
- سند رسمی مبیع به اسم خریدار تنظیم نگردیده باشد.
هیچ نوع اختلاف نظر و مخالفتی در زمینه‌ی طرح دعوای الزام به تحویل مبیع با سند رسمی وجود ندارد، ولی در اگر هنوز سند رسمی به نام خریدار تنظیم نگردیده باشد و معامله با یک سند عادی صورت گرفته باشد، اختلاف نظراتی در این زمینه وجود دارد. در صورتی که سردرگم شده‌اید، یک وکیل سرقفلی نیز می‌تواند به شما کمک کند.
برای طرح دعوی الزام به تحویل مبیع در دادگاه، باید دو رکن زیر حتماً وجود داشته باشد:
- عقد بیع بین خریدار و فروشنده منعقد شده باشد.
- عقد بیع به درستی منعقد شده باشد چرا که بیع باطل موجب انتقال مالکیت مبیع نمی‌گردد.
وجود عقد بیع بین خریدار و فروشنده
در هنگام عقد بیع، خریدار و فروشنده طرفین عقد بیع به شمار می‌روند و چون به موجب عقد بیع در اموال و دارایی خود دخل و تصرف می‌کنند، به لحاظ قانونی برای انعقاد معامله باید عاقل، بالغ و رشید بوده و از سلامت عقل برخوردار باشند؛ همچنین باید در انعقاد عقد قصد و رضایت داشته باشند چرا که معامله با شخص مست، بیهوش، مجنون و فاقد قصد، باطل می‌باشد.
رویه دادگاه‌ها در دعوای الزام به تحویل مبیع
در طرح دعوی الزام به تحویل مبیع به استناد سند رسمی، هیچگونه پیچیدگی خاص حقوقی و قضایی وجود ندارد و دادگاه‌ها به استناد سند رسمی اقدام به صدور رای می‌کنند اما در صورتی که مستند دعوی، سند عادی باشد، معمولاً در پذیرش این دعوی میان دادگاه‌ها اختلاف نظراتی مشاهده می‌شود.
بعضی از دادگاه‌ها به عمومات قانون مدنی استناد کرده و معتقدند که با تحقق عقد بیع، اثرات عقد بیع از جمله الزام به تحویل مال غیرمنقول (مبیع) هم باید برای طرفین اجرا گردد و از این رو عدم ارائه‌ی سند مالکیت رسمی نمی‌تواند از پذیرش دعوی جلوگیری کند.
برخی دادگاه‌های دیگر نیز مقررات قانون ثبت را لازم الاجرا می‌دانند و معتقدند که پذیرش دعوی الزام به تحویل مال غیر منقول به استناد سند عادی با مقررات قانون ثبت مغایرت داشته و از این رو چنین دعوایی قابل استماع نمی‌باشد.
نظر قضات در دعوای الزام به تحویل ملک
بنابراین، با توجه به موارد فوق نتیجه می‌گیریم که دعوی الزام به تحویل ملک جزو آن دسته از دعاوی است که در بین قضات و حقوقدانان در مورد اعتبار دادن به اسناد عادی اختلاف نظر وجود دارد و قضات هنوز آراء متناقضی را در این زمینه صادر می‌کنند.
ضمانت اجرای قانونی عدم تحویل مبیع (ملک)
ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع زمانی مطرح می‌گردد که فروشنده از تحویل دادن مورد معامله به خریدار امتناع ورزد. با در نظر گرفتن تجربیات وکالتی، ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع که اصولاً دارای ماهیت مدنی است و فاقد مجازات کیفری است به ترتیب زیر ارائه می‌گردد.
دادخواست الزام به تحویل مبیع
ضمانت عدم تحویل مبیع در آغاز با طرح دادخواستِ الزام خوانده (فروشنده) به تحویل دادن مبیع منقول یا غیرمنقول اجرا می‌شود. در این دادخواست بهتر است تمامی ایادی پیشین طرف دعوی قرار گیرند.
اجرای حکم تحویل ملک
ضمانت اجرایی دوم برای عدم تحویل ملک مربوط به زمانی است که خوانده یعنی فروشنده محکوم به تحویل مبیع شده باشد. پس از قطعی شدن حکم، محکوم‌له (خریدار) باید درخواست صدور اجراییه را به مرجع قضایی ارائه نماید. سپس اجراییه به محکوم‌علیه ابلاغ می‌گردد و او می‌بایست طی ده روز از تاریخ ابلاغ برای اجرای حکم و تحویل مبیع به خریدار اقدام نماید. اگر محکوم‌علیه در مهلت قانونی که به وی داده شده بتواند مفاد مندرج در حکم یعنی تسلیم و تحویل مبیع به خریدار را اجرا نماید، آنگاه موضوع حل و فصل می‌شود. اما در صورتی که محکوم‌علیه حکم را اجرا ننماید، آنگاه دادگاه به کمک نیروهای انتظامی حکم را اجرا می‌نماید.
ضمانت اجرای قراردادی عدم تحویل مبیع (ملک)
ممکن است ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع دارای مبنای قراردادی باشد:
به موجب شرط پرداخت خسارت بابت تاخیر در تحویل مطابق با مواد ۱۰ و ۲۳۰ قانون مدنی، خریدار حق دارد خسارات قراردادی دریافت نماید.
اگر این شرط در قرارداد نوشته شده باشد که «چنانچه فروشنده تا تاریخ مشخص شده مبیع مورد معامله را تحویل ندهد، طرف مقابل مجاز به فسخ قرارداد می‌باشد»، در صورتی که چنین موضوعی رخ دهد، خریدار می‌تواند با فرستادن یک اظهارنامه مراتب فسخ معامله و مبایعه‌نامه را به طرف مقابل اعلام نماید.
این امکان وجود دارد که در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت عدم تحویل مبیع در موعد مقرر، قرارداد و مبایعه‌نامه فسخ می‌گردند. در این صورت بدون نیاز به اعلام فسخ به طرف مقابل، قرارداد به صورت خودکار فسخ می‌گردد. البته در صورت عدم پرداخت خسارات و عدم پذیرش فسخ قرارداد از سوی طرف مقابل یا فروشنده، ذینفع یعنی خریدار باید دعاوی و دادخواست‌ها را به دادگاه تحویل نماید.
الزام فروشنده به تحویل با استفاده از حق فسخ
الف) تحویل مبیع منقول
اگر مال مورد معامله منقول باشد و فروشنده از تحویل دادن آن امتناع ورزد، آنگاه خریدار می‌تواند به دادگاه رجوع کرده و دادخواست الزام به تحویل مبیع را مطرح نماید. او پس از انجام تشریفات و صدور حکم در این زمینه می‌تواند با اجرای احکام مال خود را تحویل بگیرد.
ب) تحویل مبیع غیر منقول
تحویل مبیع غیر منقول یکی از انواع دعاوی ملکی می‌باشد که دارای مقررات خاصی است. در این دعوای حقوقی، فروشنده ملزم به تسلیم ملک می‌شود و به دلیل اینکه صدور حکم به تحویل مبیع بر پایه‌ی اثبات مالکیت خواهان می‌باشد، پس اول دادگاه به مالکیت خواهان (خریدار) می‌پردازد و در صورت اثبات مالکیت و پایان یافتنِ مهلت فروشنده به تسلیم ملک به خریدار، دادگاه اقدام به صدور حکم برای تحویل ملک می‌نماید.
یکی از مسائل مهم و حساسی که در این نوع دعاوی حقوقی اهمیت زیادی دارد و باید به شدت به آن توجه شود این است که در تحویل مبیع غیرمنقول یا تحویل ملک، حتماً باید سند رسمی برای این دعوای حقوقی تنظیم شود چرا که بر اساس مقررات ماده ۲۲ قانون ثبت، دادگاه‌ها فقط کسی که سند رسمی به نامش باشد را مالک می‌شناسند و در صورتی که خریدار هنوز سند رسمی نداشته باشد، احتمال رد دعوای او وجود دارد.
نکات مهم در الزام به تحویل مبیع که لازم است بدانید
به موجب ماده ۳۳۸ قانون مدنی، بیع یا خرید و فروش در اصطلاح حقوقی عبارت است از تملیک عین یا همان مال به عوض یا وجه (پرداخت عوض) معلوم و معین. این خرید و فروش در قالب عقد بیع صورت می‌گیرد که قانون مدنی در ماده ۳۶۲ به آثار بیع اشاره کرده است. بر اساس این ماده، بیعی که صحیح باشد آثار زیر را دارد:
- به محض وقوع بیع خریدار مالک مبیع و فروشنده مالکیت ثمن یا همان عوض را بر عهده می‌گیرد.
- عقد بیع فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع می‌نماید.
- عقد بیع خریدار را به تادیه ثمن و پرداخت وجه ملزم می‌نماید.
- عقد بیع فروشنده را ضامن درک مبیع و خریدار را ضامن درک ثمن می‌کند.
با این حال بایع باید پس از انعقاد عقد در صورتی که خلاف آن در عقد ذکر نشده باشد، باید مال را تسلیم نماید و خریدار آن را قبض کند. بر اساس ماده ۳۶۷، تسلیم یعنی تحویل مبیع به تصرف خریدار به نحوی که بتواند با تصرفات خود موجبات انتفاع از آن مال را فراهم نماید و قبض نیز یعنی استیلاء خریدار بر مال خریداری شده و متعلق به خود.
وجود حق حبس در صورت تحویل ندادن مبیع
هر کدام از طرفین معامله حق دارد مبیع را تا زمان پرداخت ثمن نزد خود حفظ کند و از آن بهره‌برداری نماید. به این حق، حق حبس می‌گویند. در این زمینه می‌توانید از یک وکیل باتجربه مشاوره و راهنمایی دریافت کنید. یک وکیل حقوقی خبره می‌تواند بیشترین راهنمایی را در این زمینه و موارد مشابه ارائه دهد.
شروط حق حبس
در صورت وجود سه شرط، حق حبس وجود خواهد داشت:
- عقد از نوع عقد معوض باشد.
- تعهد به تسلیم مبیع و تعهد به پرداخت ثمن در مقابل یکدیگر قرار گرفته باشند.
- هیچ مهلتی برای انجام این دو تعهد تعیین نشده باشد و زمان انجام آنها زمان حال باشد.
دعوای الزام به تحویل مبیع
قاضی معمولاً یکی از سه موضع زیر را در مقابل این دعوا اتخاذ می‌نماید.
- برخی از قضات بر این باورند که عقد بیع با ایجاب قبول می‌باشد، پس سند عادی را معتبر دانسته و فروشنده را ملزم به تحویل مبیع می‌کنند.
- برخی دیگر به موجب ماده‌ی ۴۸ قانون ثبت مبنی بر اینکه اگر سند بر اساس مقررات قانون ثبت، به ثبت نرسیده باشد، در هیچ اداره و محکمه‌ای مورد قبول واقع نمی‌شود، اسناد عادی را معتبر ندانسته و دعوای خریدار برای الزام به تحویل مبیع را مردود اعلام می‌نمایند. بدین ترتیب خریدار اول می‌بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده مطرح نموده و سپس اقدام به طرح دعوی الزام به تحویل مبیع نماید.
- اما سایر قضات مسیر متفاوتی را طی می‌کنند. آنها بر این باورند که اگرچه وقوع عقد بیع با ایجاب و قبول امری مسلم و قطعی است، اما همچنین نمی‌توان ماده ۴۸ قانون ثبت را نادیده گرفت. در نتیجه خریدار با وجود عدم اعتبار سند عادی، می‌تواند با استفاده از علل دیگر مثل اقرار، وقوع عقد بیع را ثابت نماید.
در هر مورد از قرار داد حقوقی ملک به مشکلی برخورید ما به شما کمک می کنیم که به بهترین نتیجه را کسب کنید.
