• 20:00 - 16:00

    ساعات کاری شنبه تا چهارشنبه.

  • 02122097090

    برای مشاوره باما تماس بگیرید

وکیل ملکی تهران

مسلما تاکنون شما نیز در مورد وکیل امور ملکی چیزهای زیادی شنیده اید. در دنیایی زندگی میکنیم که روز به روز ارتباطات افراد با یکدیگر پیچیده تر میشود و روابط حقوقی افراد نیز دستخوش این پیچیدگی ها میگردد. یکی از مصداق های بارز ارتباطات حقوقی میان افراد که از زمان های گذشته تاکنون بسیار مورد اهمیت بوده است و موضوع بسیاری ار پرونده های دعاوی مختلف در محاکم قانونی میباشد، امور ملکی میباشد. بنابراین به خوبی می توان متوجه این موضوع شد که در دنیای مدرن و صنعتی امروز، هر فرد عادی بر مسائل حقوق ملکی تسلط ندارد و مسلما برای رسیدگی به پرونده های حقوقی نیاز است تا یک فرد متخصص و حرفه ای به عنوان وکیل ملکی در این زمینه به افراد کمک کند. موسسه حقوقی عدالت آریایی با مدیریت مونا ترابی با بهره گیری از بهترین وکیل تهران تمامی امور حقوقی مربوط به املاک شما را در تهران می تواند انجام دهد. سوال های مربوط به وکیل ملکی را از ما بپرسید.

وکیل پایه یک دادگستری املاک فردی می باشد که علاوه بر دریافت پروانه وکالت، اگاهی تسلطط کاملی بر قوانین حقوقی و ملکی دارد و میتواند در راستای احقاق حقوق موکلان خود به آنان کمک کند تا در پرونده های حقوقی ملکی در کوتاه با موفقیت روبرو شوند.

وکیل املاک

شاید در نگاه اول اینگونه به نظر بیاید که مردم در رابطه با مسائل حقوقی ملکی بسیار با دقت و سنجیده عمل میکنند و  خود میتوانند به تنهایی از حقوق خود دفاع کنند و مانع تضییع این حقوق گردند، اما اگر کمی دقت کنید به آمار و ارقام بالای تعداد پرونده های ملکی در محاکم قانونی توجه کنید، به خوبی به این نکته پی خواهید برد که پیچیدگی های مسائل ملکی بسیار بیشتر از آنچه میباشد که در حالت عادی به نظر میرسد و در بسیاری از موارد افراد خود متوجه نمی شوند که دچار مشکل حقوقی شده اند. به همین علت نیز حضور یک وکیل ملکی متخصص در چنین مواقعی می تواند به تمامی افراد کمک کند تا از تضییع حقوق خود جلوگیری کنند و قبل از اقدام به هرکاری با این متخصص حقوقی مشورت کنند تا در آینده دچار مشکل نشوند.

ضرورت کمک گرفتن از وکیل ملکی

وکیل دادگستری املاک تهران باعث تسهیل روابط ملکی و حقوقی افراد می گردد و به آنها کمک میکند تا از ایجاد هرگونه ضرر و زیان جلوگیری شود. اگر به محکومیت های مالی پرونده های حقوقی دقت کنید متوجه خواهید شد که هرگونه قصور و کوتاهی در چنین پرونده هایی میتواند باعث ایجاد آسیب و خسارت های مالی بسیار زیادی به افراد شود. در برخی از موارد این خسارت های مالی تا حدی زیاد می باشد که افراد توانایی پرداخت آن را ندارند و دچار مضیقه میشوند. در چنین شرایطی کمک گرفتن از وکیل ملکی متخصص علاوه بر آنکه باعث تسریع روند دادرسی به پرونده میشود، به افراد کمک میکند تا دچار خسارت ها و آسیب های مالی شدیدی نشوند.

اصولا به افرادی که در طول زیاد با مسائل ملکی سروکار دارند، توصیه میشود که از همان ابتدا قبل از هرگونه اقدامی از وکیل ملکی مطمئن کمک بگیرند تا علاوه بر آنکه در هزینه های آنان صرفه جویی شود، از انجام هرگونه خطا و رفتار خلاف قانون که ناشی از بی اطلاعی و ناآگاهی است نیز جلوگیری شود. وکلا با ارائه مشاوره حقوق ملکی میتوانند به افراد کمک کنند تا اطلاعات حقوقی بسیار زیادی را در مورد مسائل ملکی بدست آورند و پاسخ تمامی سوالات خود را نیز دریافت نمایند.

در حالت کلی می توان گفت که بهترین وکیل ملکی به فردی گفته میشود که علاوه بر آگاهی از قوانین حقوقی، دارای تجربه کافی در زمینه ی حل دعاوی ملکی است. از پیچ و خم های پرونده های ملکی آگاهی دارد و میتواند بدون اتلاف وقت، روند دادرسی به پرونده های حقوقی را با ارائه ادله اثبات و مدارک معتبر جلو بیندازد. شما می توانید از وکیل قرارداد املاک بهترین قرارداد را امضا کنید.

وکیل مخصوص املاک

 

انواع دعاوی ملکی

 

دعاوی ملکی در واقع جز آن دسته از دعاوی کیفری و حقوقی به حساب می آیند که موضوع و محوریت اصلی آنها مربوط به مسائل ملکی میباشد. دعاوی ملکی دارای انواع بسیار مختلفی می باشد و نمی توان آنها را به چند دسته بندی محدود تقسیم کرد و روند قضایی ان ها را به یکدیگر تشبه کرد. هر پرونده ملکی دارای ریزه کاری ها و ویژگی های خاص حقوقی می باشد که تنها وکیل ملکی می تواند از عهده ی حل این مسائل برآید. البته این جمله بدان معنا نمیباشد که افراد عادی به هیچ عنوان نمی توانند از حقوق خود دفاع کنند. مسلما در مواردی نیز ممکن است افراد معمولی و عادی نیز بتوانند در دعاوی ملکی موفقیت چشمگیری را کسب کنند اما این موفقیت به سختی و با صرف وقت و هزینه ی بسیار زیادی در روند دادرسی پرونده صورت میگیرد.

در پرونده های ملکی که جنبه ی کیفری دارند، در صد موفقیت افراد عادی چیزی حدود صفر خواهد بود و اصول جریان این پرونده ها با سو نیت عمل مجرمانه همراه هستند و بدون حضور وکیل ملکی نمیتوان به موضوع این پرونده ها رسیدگی کرد. بنابراین در یک دسته بندی کلی انواع دعاوی ملکی را به موارد زیر تقسیم میکنیم:

  1. دعاوی ملکی حقوقی: اصولا در اثر نقض عهد با عدم انجام تکلیف معین از جانب یکی از طرفین قرارداد بوجود می آید.
  2. دعاوی ملکی کیفری: با سوء نیت و انجام عمل مجرمانه همراه است.
  3. دعاوی ثبتی: در مواردی اتفاق می افتد که به قانون ثبت بی توجهی شده باشد و مقررات آن به طور کامل رعایت نشود.

 

مصداق های پرکاربرد انواع دعاوی ملکی

از مهم ترین مصداق های پر کاربرد دعاوی ملکی حقوقی که یک وکیل ملکی می تواند نقش مهمی را در روند دادرسی آنها بر عهده گیرد، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • تخلیه‌‌ی اماکن تجاری
  • مطالبه ثمن و الزام به تحویل مبیع
  • تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر
  • درخواست و مطالبه سرقفلی
  • در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
  • تعدیل( افزایش یا کاهش) میزان اجاره بها
  • دریافت و درخواست مطالبه‌‌ی اجرت المثل
  • الزام به دریافت پایان کار
  • الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان هایی با واحدهای مستقل و چندگانه
  • الزام تنظیم سند رسمی‌برای املاک مربوطه
  • الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
  • اخذ به شیعه

 

مصداق های دعاوی ملکی کیفری

  • خرید و فروش و معامله معارض
  • اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به ملک سایرین
  • جعل سند
  • استفاده از سند مجعول
  • ورود غیرمجاز به ملک غیر
  • تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز
  • تبانی در خصوص خرید و فروش‌ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد
  • جرم کلاهبرداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک
  • خیانت در امانت
  • فروش مال غیر
  • انتقال منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
  • فروش غیر قانونی املاک به چندین نفر

 

مصداق های دعاوی ثبتی ملکی

ابطال شدن سند رسمی‌ املاک

دعوی ثبت در مورد موضوع ابطال شدن اجرائیه‌‌ی ثبتی املاک

ابطال شدن سند مالکیت معارض

مراحل ثبتی کمسیون‌های گوناگون ثبتی

افراز ملک

توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار

اجرای ثبت

 

نقش وکیل ملکی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

بر اساس آمار و ارقام بدست آمده در سال های اخیر، یکی از پرکاربردترین پرونده هایی که وکیل ملکی در آن حضور دارد، پرونده های مربوط به دعوای الزام تنظیم سند رسمی میباشد.

هنگامی که یک معامله ی ملکی صورت میگیرد و برای انتقال سند، فروشنده در تاریخ معین شده در دفترخانه حضور نیابد تا طبق تشریفات خاص، اقدام به ثبت مالکیت فرد خریدار کند، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش می آید. در چنین مواردی که با نقض تعهد از جانب فروشنده اتفاق می افتد، اصولا درصد بالایی از ثمن معامله نیز توسط فرد خریدار در گذشته پرداخت شده است و به همین علت نیز حقوق فرد خریدار در چنین موارد مورد تضییع واقع میگردد. فرقی ندارد که این نقض تعهد از جانب فروشنده به دلیل ناتوانی در پرداخت بدهی بانک. (جهت فک رهن ملکی که در رهن بانک قرار دارد) یا عدم اخذ پایان کار ساختمان، یا پشیمان شدن او از فروش ملک و…. باشد، در هر صورت خریدار می تواند با کمک وکیل ملکی به محکمه قانونی مراجعه نماید و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را آغاز کند. خریدار و وکیل ملکی او در صورت مواجه شدن با عدم وفای به عهد از جانب فروشنده برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در محاکم قانونی باید دو اقدام بسیار مهم را انجام دهند:

  1. در مواردی که قرارداد عادی باشد و تاریخ حضور برای انتقال سند نیز مشخص شده باشد، خریدار می تواند در دفترخانه حور یابدو از سر دفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور فروشنده را صادر کند. اصولا بر اساس قانون در این گواهی می آید که: خریدار در تاریخ مقرر شده در قرارداد عادی، در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به‌عنوان مالک رسمی مورد معامله، بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.
  2. در مواردی که در قرارداد عادی، دفترخانه و تاریخ حضور جهت انتقال رسمی معین نشده باشد. در چنین مواردی این اختیار برای خریدار ایجاد میشود که از طریق دادگاه و ضمن اظهارنامه رسمی، محل و تاریخ حضور جهت انتقال رسمی ملک را به فروشنده اطلاع دهد. با وجود چنین اطلاع رسانی اگر باز هم فروشنده در تاریخ معین شده حضور نیابد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی با کمک وکیل ملکی انجام میگیرد.

روند دادرسی به پرونده های املاک

روند دادرسی به پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی از جانب دادگاه

پس از آنکه وکیل ملکی تمامی اقدامات حقوقی فوق را با دقت انجام دهد، بر اساس قانون آیین دادرسی کشور ما روند قضایی این پرونده ی از جانب دادگاه به موارد زیر تقسیم میگردد:

احراز هویت و شناسایی طرفین دعوا (فروشنده و خریدار) و در صورت فوت آن‌ها، هویت ورثه باملاحظه انحصار وراثت.

احراز انجام معامله و قرارداد عادی (مبایعه‌نامه و قولنامه) از بررسی اسناد، اظهارات طرفین و شهادت شهود.

احراز در مورد ملک مورد معامله، مثلاً در صورت در رهن بانک بودن ملک، بدهی آن را احراز کرده و با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده می‌شود.

احراز مالکیت خوانده (فروشنده) از طریق استعلام ثبتی.

احراز مالکیت خواند بر تبعات ملک مورد معامله؛ مانند پارکینگ، تلفن و …

احراز تأدیه قسمتی از ثمن معامله (به‌عنوان پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید آن در حکم.

احراز توجه به هزینه‌های انتقال سند؛ از قبیل هزینه‌های معمول جهت انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) و هزینه تحریر سند و احراز عهده‌دار بودن آن‌ها از سوی طرفین.

هرگونه تحقیقات و اقدامات لازم دیگر برای کشف حقیقت؛ مثلاً معاینه محل برای احراز تصرفات.

 

نقش وکیل ملکی در دعوای تعدیل اجاره بها

امروزه با گران شدن قیمت میکن و افزایش میزان تورم، به خوبی شاهد این مسئله هستیم که روابط مستاجر و موجر نیز دستخوش تغییرات بسیار زیادی شده است. از الزامات اثباتی موجر در دعوی تعدیل اجاره بها که توسط وکیل ملکی صورت می گیرد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  1. احراز سمت ذی نفع مالک یا موجر در همان مرحله ی اول باید انجام شود. به بیانی بهتر می توان گفت که طرح دعوی تعدیل اجاره بها نیزز همچون تمامی دعاوی مطروحه در دادگاه ها نیاز دارد تا سمت قانونی مدعی احراز شود، به همین علت نیز خواهان در این پرونده ها باید حتما مدارک و مستنداتی که دارد را ضمیمه پرونده کند. خواهان وظیفه دارد تا به کمک وکیل ملکی ذی نفع بودن خودش را در دادگاه به اثبات برساند.
  2. در مرحله ی دوم باید رابطه استیجاری احراز شود. برای انکه دعوی تعدیل اجاره بها در دادگاه مطرح شود باید حتما میان فرد خواهان و خوانده، رابطه ی استیجاری وجود داشته باشد. بنابراین ضمیمه کردن اجاره نامه در پرونده دعوا ضروری است. عدم وجود اجاره نامه و عدم احراز رابطه ی استیجاری باعث میشود تا روند دادرسی این پرونده دچار مشکل شود.

نکته : بر اساس مفاد قانون روابط موجر و مستاجر، درصورتی‌که قبلاً در خصوص تعدیل، از دادگاه رأیی صادرشده باشد و سه سال از تاریخ مقرر در آن یا تاریخ تقدیم دادخواست مربوط به آن گذشته باشد، خواهان باید ضمن اشاره به آن، انقضای مدت آن را نیز به آگاهی مرجع قضایی برساند. با اینکه دادگاه در تصمیم‌گیری اساساً به این مسئله توجه خواهد کرد اما نظر به اینکه دادگاه‌های حقوقی برابر دلایل و مدارک ارائه‌شده از سوی خواهان به دعوی رسیدگی می‌کنند، چه‌بسا عدم رعایت شرایط و عدم ارائه برخی مدارک به دادگاه، دعوی را با خطر رد مواجه سازد.

 

 

الزام به اخذ پایان کار ساختمان

یکی دیگر از دعاوی حقوقی چالش برانگیز که سالهای زیادی است در محاکم قانونی مورد بررسی قرار میگیرد، دعاوی مربوط به الزام به اخذ پایانکار میباشند. امروزه با بیشتر شدن آمار ساخت و ساز بناهای ملکی شاهد آن هستیم که تعداد پرونده های الزام به اخذ پایانکار بیشتر از گذشته در محاکم قضایی مطرح می گردد. یکی از بهترین روشهایی که باعث تسریع در روند چنین پرونده هایی میباشد، کمک گرفتن از وکیل ملکی است.

در یک تعریف کلی میتوان گفت که گواهی پایان کار در واقع همان سندی میباشد که با تقاضاضی مالک یا وکیل ملکی از جانب او، پس ا به اتمام رسیدن عملیات ساختمانی و با توجه به اینکه ساختمان به شهرداری بدهی نداشته باشد و هیچگونه خلافی در ان مشاهده نگردد، توسط شهرداری صادر می شود و نشان دهنده ی اتمام عملیات ساختمان سازی و منطبق بودن تمام مراحل ساخت و ساز با قوانینی شهرسازی است .

پایان کار ساختمان در حقوق املاک

 

نکته:

در حالت معمول، اصولا مالک رسمی ملک باید برای گرفتن پایان کار پس از اتمام عملیات ساختمانی اقدام کندو این کار به عنوان مقدمه ای برای صورت‌مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی محسوب می شد و تا زمان صادر شدن پایان کار، امکان اجرا کردن هیچ یک از این دو مورد وجود ندارد. بنابراین وکیل ملکی میتواند در یک دادخواست کلی برای تنظیم سند رسمی، اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید. اگر یک واحد ساختمانی به شهرداری بدهی داشته باشد و توقیف هم بشود، باز هم امکان دریافت پایان کار توسط وکیل ملکی وجود دارد اما انتقال رسمی ملک بدون گرفتن پایان کار از طریق دفاتر رسمی، امری نشدنی است.

توجه داشته باشید که بر اساس قانون کمیسیون ماده 100، درصورتی‌که ملک ساخته‌شده دارای تخلفات ساختمانی باشد، پرونده مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها ارجاع می‌شود و اگر رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مبنی بر جریمه باشد، مالک ملزم به پرداخت جریمه خواهد شد و در صورت پرداخت آن، عملیات تمدید پروانه ساخت یا اخذ گواهی پایان کار ساختمان مالک انجام می‌شود، اما در صورت عدم پرداخت جریمه، پرونده به کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ ارجاع و رای تخریب از سوی کمیسیون صادر می‌شود.

به عنوان یک قاعده ی کلی باید گفت که گرفتن تاییدیه دو کمیسیون تجدید نظر و بدوی و گذراندن مراحل اعتراض در دیوان عدالت اداری، کار نسبتا پیچیده و دشواری به حساب می آید و نمی توان انتظار داشت که افراد معمولی بتوانند از پس آن بر بیایند. هرگونه غفلت و کوتاهی از جانب مالک ممکن است باعث شود تا بنا به طور کلی تخریب شود و آسیب های مالی بسیار سنگینی بر او وارد شود، بنابراین بهتر است این امور را بر عهده ی یک وکیل ملکی متخصص بگذارید.

 

دعوای خلع ید

مسلما تاکنون نام دعوای خلع ید را شنیده اید. این نوع دعوا از زمان های گذشته تاکنون مورد بحث و بررسی بوده است و وکیل ملکی نقش بسیار موثری در روند قضایی چنین پرونده هایی دارد. دعوای خلع ید یکی از حساس ترین دعاوی در زمینه ملکی به حساب می آید و در صورت عدم ارائه ی دفاعیات مناسب و ادله ی اثبات از جانب وکیل یا خود شخص موکل ممکن است حق مالک اصلی ملک مورد تضییع واقع شود.

جریان اصلی در دعوای خلع ید آن است که مالی غیر منقول( مانند: خانه، آپارتمان، زمین زراعتی و….) به صورت غیر قانونی در تصرف شخص دیگری به جز مالک قرار میگیرد  این شخص با وجود آگاهی از آن که مال مربوطه متعلق به او نمی باشد با درخواست مالک نیز از ملک خارج نمیشود و همین موضوع نیز باعث میشود تا مالک با کمک وکیل ملکی به سراغ طرح دعوای خلع ید برود و از مراجع صلاحیت دار قضایی بخواهد تا حکم پایان بخشیدن به تصرفات غیر مجاز فرد مذکور را صادر کند. پس از صدور این رای از جانب دادگاه، تصرف باید در کوتاه ترین زمان ممکن تصرفات خود را متوقف کند و سریعا از ملک خارج شود و آن را به مالک اصلی اش تحویل دهد.

دعوای خلع ید باید در دادگاهی مطرح شود که محل وقوع جرم یا همان محل وقوع تصرف است و اصولا باید در مرحله ی اول در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود. ناگفته نماند که هزینه ی دادرسی به این دعاوی باید در همان ابتدای کار توسط خواهان پرونده پرداخت شود. این هزینه اصولا بر اساس میزان ارزش واقعی ملک و منطقه محاسبه میشود.

 

دعوای افراز ملک

همانطور که اشاره کردیم، مال مشاع به مالی گفته میشود که بیشتر از یک مالک دارد و در چین مواقعی اصولا هر یک از مالکین در هر قسمت از این ملک، دارای حق مالکیت می باشد. گاهی پیش می آید که به دلایل مختلفی یک یا چند نفر از مالکین ملک مشاع تصمیم میگیرند تا مالکیت خود را از دیگران جدا کننند و در این حالت به وکیل ملکی مراجعه میکنند تا دعوای افراز مالکیت را مطرح کنند.

افراز در معنای لغوی یعنی جداکردن یک چیز جزیی از کلیت یک مال و در معنای حقوقی نیز به معنای همان تفکیک سهم هر یک از شرکاء ملک است. بر اساس قانون مدنی کشور ما در مواردی استثنا وکیل ملکی نمیتواند برای افراز مال مشاع اقدام نماید که این موارد به ترتیب در دسته بندی زیر جای میگیرند:

تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.

شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.

هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکاء باشد تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست.)

در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

  • نکته:

دعوای افراز ملک

  • وکیل ملکی میتواند هم از طریق محاکم دادگستری و هم از طریق مراجع ثبتی برای افراز ملک مشاع اقدام نماید. در مواردی که عملیات ثبتی ملک به طور کامل به اتمام نرسیده باشد، درخواست افراز ملک اصولا در دادگاه های عمومی حقوقی مورد بررسی قرار میگیرد و در مواردی که عملیات ثبت مربوط به ملک به طور کامل به اتمام رسیده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز مالکین، اداره ی ثبت محسوب میشود.

 

Call Now Button