گاهی پیش می‌آید که به هر دلیلی رغبتی به ادامه یک معامله ندارید و می‌خواهید از آن خارج شوید. شاید طرف قرارداد انتظارات شما را به جا نیاورده است و یا شاید مال مورد معامله آنی نبوده که شما انتظار داشتید. در این شرایط و یا در حالاتی که خود شما در قراردادتان یا قانونگذار تعیین کرده است، می‌توانید معامله را فسخ کنید یا از یک وکیل دادگستری برای این امر کمک بگیرید. دعوای فسخ معامله دارای احکامی است که به آن خواهیم پرداخت. اما به طور کلی به چه دعاوی دعوای فسخ معامله می‌گویند؟
دعوای فسخ معامله چیست؟
کلمه‌ی فسخ در لغت به معنای شکستن است که در اصطلاح حقوقی از حقوق مالی و به معنای پایان دادن به یک قرارداد و معامله توسط یکی از دو طرف یا شخص ثالث است. اگر شما بخاطر دلایلی رضایت به ادامه قرارداد نداشته باشید می توانید مطابق شرایط مندرج در قرارداد تان یا وفق قوانین از معامله خروج کنید و این خروج نیازی به رضایت طرف دیگر ندارد. برای مثال در زمان خرید یک کالا( مبیع) یکی از شروط صحت معامله الزام به تحویل مبیع توسط بایع( فروشنده) است. حال اگر این شرط محقق نشود طبق قانون می‌توانید از معامله خروج کنید.شما می‌توانید در قرارداد تان حق فسخ معامله را برای هردو طرف یا یکی از طرفین تعیین نمایید.
دعاوی فسخ معامله و اصطلاحات آن
وفق ماده ۲۱۹ قانون مدنی موارد برهم زدن معامله به دو صورت اقاله و فسخ تقسیم میشود.
همانطور که گفتیم مفهوم فسخ به معنای پایان دادن به حیات معامله و قراردادی است که توسط یکی از متعاملین یا فرد ثالث انجام میشود. فسخ در صورتی انجام میشود که یک قرارداد از نوع لازم آن باشد و یک حق قابل اسقاط است. در صورت فوت شخصی که دارای حق فسخ معامله است، این حق به وراث او منتقل میشود. مگر اینکه قید مباشرت در اعمال خیار ذکر شده باشد یا برای ثالثی حق فسخ گمارده شده باشد.
انفساخ در صورتی است که قانونگذار در شرایطی آن عقد را منحل نماید.
اقاله یا تفاسخ به معنای تراضی( توافق) بین دو طرف عقد است که جز با اراده آنها عقد منحل نمیشود.
آثار حق فسخ
اثر فسخ از زمان انشا آن است. در واقع آثار فسخ و اقاله هر دو یکسان است. اثر فسخ قرارداد بیع آن است مبیع به فروشنده و ثمن به خریدار مسترد می‌گردد.
وفق ماده ۲۸۶ قانون مدنی اگر یکی از دو مورد معامله( مبیع و ثمن) تلف گردد، مانع فسخ معامله نیست و به جای آن مثل آن در صورت مثلی بودن و قیمت آن در صورت قیمی بودن آن داده میشود. اگر مشتری مال را به وسیله یکی از عقود لازم مانند وقف یا بیع در دست نداشته باشد، مانند مورد تلف با آن رفتار خواهد شد. در صورت بیع فروش مال غیر محسوب نمی‌گردد چرا که در آن زمان نسبت به مال مالکیت داشته و پس از آن طرف دیگر مطابق شرایطی که در قرارداد قید کرده بودند قرارداد را فسخ کرده است.اگر قبل از رد بدل یا مثل به نحوی از انحا مانند اقاله معامله دوم از سمت مشتری، اصل مال در دسترس باشد دیگر بدل رد نمیشود حتی اگر بایع رضایت ندهد. برای تشخیص اینکه چه شروطی متناسب با قرارداد شماست می‌توانید از مشاوره‌ی بهترین وکیل قرارداد ها بهره‌مند شوید.
اگر مورد معامله ناقص شود باید طرف معامله علاوه بر رد آن، ارش( ما به تفاوت قیمت جنس سالم و ناقص) را نیز پرداخت کند.
ممکن است مورد معامله، مال قابل اجاره‌ای باشد و مشتری قبل از آنکه بایع معامله را فسخ کند مشتری آن را اجاره دهد؛ با فسخ معامله اول اجاره باطل نمیشود.مگر اینکه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحا یا ضمنا شرط شده باشد که در اینصورت اجاره باطل است.
صورتی وجود دارد که مال در دست مشتری مورد تغییراتی واقع شده باشد، اگر این تغییرات موجبات کسر قیمت مبیع شده باشد، عین مبیع به همان حالت به بایع بازمیگردد و تفاوت قیمت مبیع قبل از تصرف و بعد از تصرف در زمان فسخ به بایع پرداخت میشود. اگر تصرفات مشتری تغییری در قیمت مبیع نداده باشد، مییع به همان وضع به بایع رد میشود.
ممکن است تصرف موجب ازدیاد قیمت شده باشد، در این صورت مشتری در زمان فسخ مستحق است به مقداری که به ارزش مال به دلیل عملش اضافه شده از بایع دستمزد دریافت کند.
مالی و غیرمالی بودن دعوی فسخ معامله:
فسخ یک حق مالی قابل اسقاط است. چرا که در اثر آن، مالی به طرفین معامله بازمیگردد. مبیع به بایع و ثمن به مشتری. برای پیگیری حقوق مالی خود پس از فسخ معامله می‌توانید از یک وکیل حقوقی استفاده کنید.
دعاوی فسخ معامله در قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت قراردادی است که بین مالک زمین و سازنده منعقد میشود. طبق این قرارداد هر کدام از طرفین سهمی از مشارکت دارد و یم‌تواند سهم خود را از واحدهای ساختمانی پیش فروش کند مگر اینکه این حق طی قرارداد تا زمان مشخصی، سلب شده باشد. در صورتی که بعد پیش فروش فسخ صورت بگیرد، فسخ صرفا بین طرفین تاثیر دارد و تاثیری در قرارداد پیش‌فروش ندارد. گاهی ممکن است پیش فروش به طور کلی حق فسخ را بین طرفین قرارداد مشارکت غیر ممکن کند. بهترین قرارداد مشارکت زمانی تنظیم می گردد که برای انعقاد آن از یک وکیل پایه یک دادگستری کمک گرفته شود.
انواع خیار فسخ در دعوی معامله
منطبق ماده ۳۹۶ قانون مدنی، خیاراتی وجود دارد. خیار حق است و به معنی اختیار و توانایی بر هم زدن عقد لازم است. خیارات از جانب صاحب خیار اعمال میشوند. این خیارات حقی است مالی، قابل اسقاط، صلح و انتقال که اثر اصلی آن انحلال عقد است. این خیارات عبارتند از : خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، تدلیس، تبعض صفقه و خیار تخلف شرط.
هرکدام از این خیارات در قرارداد های مخصوص به خود استفاده میشود و طبق شرایطی اجازه فسخ معامله را به ذوالخیار میدهد. برای اینکه بدانید قرارداد شما میتواند مشمول کدام یک از خیارات می شود بهتر است مشاوره حقوقی انجام دهید.
ذوالخیار به چه کسی گفته میشود؟
همانطور که گفته شد ذوالخیار کسی است که حق دارای حق استفاده از خیارات جهت برهم زدن عقد لازم است.
موارد انحلال عقد لازم( عقد اجاره، خرید و فروش ملک و…)
عقود لازم عقودی هستند که طرفین نمی‌توانند هر زمان که خواستند آنها را منحل کنند، بلکه طبق شرایطی که در قانون پیش‌بینی شده است قابل خاتمه یافتن است.
موارد انحلال عقد لازم عبارتند از:
۱- اقاله یا تفاسخ
۲-فسخ
۳-انفساخ
نمونه دادخواست فسخ معامله
رياست محترم مجتمع قضايي”نام شهرستان محل وقوع قرارداد يا ملك يا محل انجام تعهد يا اقامت خوانده “
با سلام احتراماً به استحضار مي رساند:
اینجانب با خوانده/خواندگان قراردادي را در تاريخ داير بر منعقد كرده و كلية/ قسمتي از تعهدات قراردادي خود را انجام داده‌ام. نظر به اينكه در قرارداد قيد شده است كه…………………………..و با عنايت به اينكه از شرط مذکور در قرارداد تخلف گرديده و طبق بند …… قرارداد مورخ …………. اينجانب داراي حق فسخ بوده ام و ارادة اينجانب به فسخ معامله نيز بوسيله اظهارنامه به اطلاع وي رسيده است فلذا صدور حكم به تنفيذ فسخ قرارداد استنادي و استرداد وجوه پرداختي به ميزان……………. ريال مستنداً به ماده 399 قانون مدني و 198 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني به انضمام كلية خسارات و هزينه دادرسي در حق اينجانب مورد استدعاست. بدواً وفق ماده 108 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني صدور قرار تأمين خواسته و اجراي فوري آن حسب ماده 117 همين قانون تقاضا میشود .
